Tehtyäni kodillani joitakin merkittäviä korjauksia, halusin selvittää sijoitetun pääoman tuoton, kuinka paljon enemmän voisimme tehdä ennen kuin kiinteistöstämme tuli yli-parantunut, ja olisiko syytä tutkia uudelleenrahoitusta. Joten käännyin oh-niin antelias kiinteistönvälittäjäni, Garrett Ackles of Semonin Louisvillessä, Kentuckyssa, karkea arvio ennen kuin menimme viralliseen arvioon. Yleensä, kun saat arvioinnin, sen mukana tulee sivuja, joita on vaikea seuloa kiinteistöjen ammattikielen kautta. Joten kuvittele yllätykseni, kun Ackles antoi minulle suoraviivaisen numeron ja selityksen, jonka melkein kuka tahansa pystyi ymmärtämään.
Vaikka monet kiinteistöalan ammattilaiset arvostavat ”dollaria neliöjalkaa kohti”, Ackles piti parempana - ainakin minun tapauksessani ja alueellamme - kiinteistöjen arviointia yhden tai viiden tähden asteikolla. Periaatteessa hän tarkastelee lähialueen kiinteistöjä, näkee mitä he etsivät ja luo viisi erilaista sulua: Ominaisuudet, jotka ovat lähes käyttökelvottomia, ovat ”Yhden tähden” ominaisuudet ja huippuluokan unelmakodin kiinteistöt ovat ”viiden tähden” kiinteistöjä, joiden alueen mediaanihinta on “kolmen tähden” ominaisuudet.
"Tarkastellen sitä tällä tavalla, voin helposti tunnistaa ostajien tyypin ja hintaluokan, jonka he todennäköisesti maksaisivat kiinteistöstä", Ackles kertoo. "Voimme sitten määrittää kohtuullisen hinnan neliöjalkaa kohti jokaiselle mikroalueen" tähti "-luokalle." Hän sanoi myös, että tämä menetelmä antaa hänelle mahdollisuuden paremmin hallita variaatioita.
Hän kertoi minulle, että kun ostimme kiinteistön ensimmäisen kerran, hän olisi luokitellut sen matalaksi kahden tähden tähdeksi: Sillä oli potentiaalia, se oli käyttökelpoinen, mutta sitä tarvittiin päivittäin. Maksoimme siitä 200 000 dollaria tai noin 50 dollaria neliöjalkaa kohti. Sitten, kun teimme ensimmäisiä yleisiä päivityksiä (kuten asennimme keskusilman, tonnia kosmeettisia päivityksiä ja suoritimme suolen työn hirveän kolmannessa kerroksessa), hän sanoi, että hyppäsimme vankkaan keskitason korkean kolmen tähden kotiin, joka kasvattaa arviomme 85 dollaria neliöjalkaa 95 dollariin neliöltä jalka.
Ja hän oli oikeassa! Kun meillä oli virallinen arvio, kotisi arvoksi arvioitiin 350 000 dollaria alkuperäisten päivitysten jälkeen.
Joten teimme enemmän kunnostuksia - päivitimme keittiötämme, ruokakomeroamme ja kylpyammeemme (mikä Acklesin mukaan meille olisi visuaalisesti ja korkeamman loppukäyttäjän toiminnallisesti arvostama.) Hän kertoi meille, että nämä renot muuttivat meidät korkeasta kolmesta alhaiseen neljää tähteä kategoria. Perustuu alueen vertailukelpoisiin ominaisuuksiin, mikä toi meille 110–155 dollaria neliöjalkaa kohti tai 429 000–448 000 dollaria.
Päätimme, että se on jälleenrahoituksen arvoinen, ja saimme virallisen arvion. Osoittautuu, että hänellä oli jälleen oikeus - vaikkakin hieman konservatiivinen - ja kotimme arvo oli 475 000 dollaria.
Suunnittelemme edelleen joitain pieniä päivityksiä luokituksen parantamiseksi entisestään, mutta Ackles kertoi meille, että talomme todella pääsee vain keskimmäinen neljän tähden luokitus tai noin 125 dollaria neliöjalkaa kohti, koska se on kiinteistömme suurin arvopotentiaali, johtuen sijaintipaikastaan ja yleisestä toiminnallisuutta. Vaikka voisimme lisätä jokaisen päivityksen kiinteistöihimme, siitä saa vain niin paljon sijoitetun pääoman tuottoa.
"Aivan kuten ostaja, joka ei maksa" viiden tähden "rahaa hotellista, joka on puolen mailin päässä rannasta, en usko on jotain mitä voisit tehdä - tai minkä tahansa rahan, jonka voisit käyttää - tehdäksesi tästä viiden tähden sijainnin, ”Ackles sanoi.
Kyllä, Acklesin menetelmä on epätavanomainen, mutta lähestymistapa sen takana on yleinen kiinteistönvälittäjille. Sillä aikaa Einat-baari, Kiinteistönvälittäjä, jolla on kompassi Brooklynissa, New Yorkissa, sanoo, että hän ei ole koskaan tehnyt tähtiä, hän ja hänen kollegansa yleensä arvostavat kunnon ja sijainnin ominaisuuksia asteikolla, jolla on vastaavat ominaisuudet markkinoilla ja viimeaikaiset myynti. Kaikki edustajat eivät kuitenkaan tee tätä. Bar huomauttaa, että jotkut New Yorkin edustajat pitävät kiinni tiukasti neliöjalkahinnoista.
Tämä kaikki tarkoittaa, että sinun ei ehdottomasti pitäisi ohittaa virallista arviointia, jos aiot myydä joskus pian tai jälleenrahoittaa, mutta mielestäni Acklesin temppu on auttanut minua valtavasti, kun yritän mitata, mitkä saneeraukset ovat toteuttamisen arvoisia ja kuinka paljon ne lisäävät kotini jälleenmyyntiin arvo.
Ennen kuin pakata messinkivalaisimet, terrazzo-aksentit ja makramee, vie hiukan aikaa hiipiä esikatselu siitä, mitä kiinteistöalan asiantuntijat sanovat, ovat kodin tärkeimmät trendit, joita tarkistamme luetteloistamme 2020.
Sarah Magnuson
18. joulukuuta 2019
