Talojen kääntäminen on hauskaa ja dollarimerkkejä televisiossa. Katsomasta tavallisia ihmisiä, jotka lyövät kultaa muuttamassa taloja Magnolian arvoisiksi renoksiksi, niihin, jotka luo unelmakotinsa raakatimantista, joka ei ole miettinyt, pitäisikö heidän päästä mukaan peli?
Näyttää liian hyvältä ollakseen totta, eikö? Ostat talon murto-osalla sen arvosta, korjaat sen kyynärpäärasvalla, laitat sen markkinoille, todistat tarjoussotaa ja käytät valtavat voittosi seuraavaan projektiisi. Osta, remontoi, toista. Ennen kuin huomaatkaan, olet lopettanut päivätyösi ja olet matkalla kohti kotireno-imperiumia.
Paitsi että se ei aina ole niin helppoa. Jokaisesta yrittäjyyteen löytävästä talonpoikaisesta toinen menettää rahaa – tai ainakin kärsivällisyytensä – kaupassa. Puhuin kolmen entisen räpylän kanssa heidän kokemuksistaan, ongelmistaan, joita he kohtasivat, ja siitä, mikä sai heidät lopettamaan talon käännöstyön.
Melanie Allen, joka ylläpitää blogia Kumppanit Firessä
, meni sisään kirkkain silmin ja innoissaan mahdollisuudesta ostaa talo, joka tarvitsee vähän (tai paljon) rakkautta, korjata sen omin käsin, sitten kääntyä ja myydä se voitolla. Hän osti taloja sekä Georgiasta että Pennsylvaniasta ennen kuin huomasi sen DIY on ainutlaatuinen taitosarja se ei ole niin helppoa kuin vasaran ottaminen."Olin yksi niistä idealistisista ihmisistä, jotka näkivät kaikkien puhuvan siitä, kuinka hienoa talojen kääntäminen on – ja halusin mukaan!" hän sanoo. ”Valitettavasti alalle pääseminen ei ollut niin helppoa kuin asiantuntijat näyttivät. Tarvitset pääomaa ja hyvää luottoa aloittaaksesi, eikä minulla ollut paljon kumpaakaan. Silti löysin tavan ostamalla kiinnityspäällisen. Mutta opin nopeasti, jos sinä sinulla ei ole taitoja tehdä itse itse, se voi tulla hyvin kalliiksi, eikä minulla ollut ylimääräistä pääomaa maksaa urakoitsijoita tekemään kaikki tarvittavat työt."
Kun talosi kääntöyhtälö perustuu tekee työn itse, urakoitsijaan liittyvien lisäkustannusten lisääminen voi vääristää voittomarginaalia. Allen käveli voitolla, mutta oliko se päänsäryn arvoista, on kysymys.
Kysy jokaiselta, joka on äskettäin yrittänyt remontoida kotia, niin he kaikki kertovat saman tarinan: urakoitsijat ovat tällä hetkellä erittäin kysyttyjä. Sinun on aina tehtävä omasi due diligence löytää urakoitsija joka on sekä tehokas että hyvämaineinen. Mutta Andrew Herrig, blogista Rikas nikkeli, huomasi olevansa erityisen turhautunut yrittäessään kääntää talon onnistuneesti nykyisessä ilmastossa.
”Vaimoni ja minä olemme nykyisiä kiinteistösijoittajia ja entisiä räpylöitä. Olemme vaihtaneet ainakin 7–8 kotia viime vuosien aikana, mutta vuoden 2021 ansiosta emme enää käännä. Olemme havainneet, että varsinkin nyt on vaikea löytää laadukkaita urakoitsijoita ja materiaalien hankinta on erityisen vaikeaa. On tullut liian haastavaa tehdä voittoa käänteellä."
Kun toimitusajat ovat pitkiä, materiaalit ovat kalliita, ja urakoitsijat ovat kalliita, investointisi kasvaa monella tapaa. Käytät enemmän aikaa ammattitaitoisten ihmisten hankintaan ja käytät enemmän heihin – ja se voi johtaa kysymykseen: "Onko tämä todella sen arvoista?"
Hyvä silmä ja käsitys siitä, mitä ostajat haluavat esteettisesti, houkuttelevat ihmisiä kiinteistöjen listalle verkossa, varmasti. Mutta se ei ole kaikki. Sinun on silti ymmärrettävä markkinat ja tiedettävä, milloin kiinnityspäällinen on alhainen, koska sitä ei ole alue, joka kiinnostaa kohdeostajaasi.
Chris Alexakis joutui tilanteeseen, jossa hän ei ollut tehnyt riittävää tutkimusta paikallisista markkinoista, ja vaikka hänen flipnsa näytti hyvältä, se ei ollut sitä, mitä ostajat halusivat. Hän sanoo: "Vaikka minulla on kokemusta kaupan töistä, lopetin talojen kääntämisen, koska minulla on vain vähimmäistiedot kiinteistöistä. Ostin ja kunnostin kiinteistön paikassa, jossa ei ole kuumia markkinoita, ja remontin aikana tein tiimini kunnosti kiinteistön estetiikkaa ja toimivuutta, ja sen myynti kesti hetken pelkästään sen takia sijainti."
Et voi olettaa, että hyvän tarjouksen hyppääminen ja sen uudistaminen Instagramin arvoiseen täydellisyyteen riittää. Sinun on tehtävä jalkatyö ymmärtääksesi, saako valmis tuote todella sen hinnan, jonka tarvitset sijoituksesi perustelemiseksi.
Lopuksi, käännettävässä palapelissä on useita muita osia, jotka voivat saada sinut arvaamaan, onko se sinulle järkevää. Varmista, että voit vastata näihin kysymyksiin luottavaisesti ennen kuin ryhdyt.
Onko sinulla aikaa tämän projektin johtamiseen? Tarvikkeiden tilaaminen ja urakoitsijoiden ajoittaminen tuo mukanaan tuntikausia hallintaa. Tätä voi olla vaikea sovittaa kokoaikaiseen työhön, varsinkin kun useimmat urakoitsijat työskentelevät 9–5 tuntia.
Onko sinulla pääomaa tämän kodin pitämiseen koko remontin ja myyntiprosessin ajan? Omien elinkustannusten maksaminen ja toinen asuntolaina ei ole halpa. Oletko valmis tekemään tämän uhrauksen budjetillasi?
Tunnetko vanhojen asuntojen ongelmat ja korjausrakentamiseen vaadittavat luvat? Nämä aikaa vievät tekijät voivat laskea yhteen sekä kustannusten että logistiikan kannalta. Sinun on varauduttava pahimpaan, varmuuden vuoksi.
Ovatko markkinasi talot todella kiinnityspäälliset vai vain koteja, jotka tarvitsevat pieniä kosmeettisia päivityksiä? Kannattaa miettiä, autatko asuntoa muuttovalmiiksi uudelle perheelle vai otatko täysin hyväksyttävän asuntokannan pois pienemmiltä budjetteilta.
Jos kuitenkin näiden tarinoiden jälkeen tunnet edelleen kutinaa kokeilla flipiä, varmista, että olet tehnyt due diligencesi. Jos tiedät, mihin olet ryhtymässä, saatat löytää itsesi menestystarinan voittavasta päästä.