House Beautiful -toimittaja valitsi jokaisen tämän sivun kohteen. Saatamme ansaita palkkion joistakin tuotteista, jotka valitset ostaa.
Kiinteistösijoittaminen on pitkään ollut suosittu tapa ansaita passiivisia tuloja. Sijoituskiinteistö, oli se sitten asuin- tai liikekiinteistö, on kiinteistö, joka on ostettu nimenomaan saadakseen tuottoa vuokratulojen tai arvonnousun kautta. Investoinnin pitäisi tuottaa tuloja, lisätä arvoa tai tarjota veroetuja– tai vielä parempaa, tee kaikki kolme. Olipa kyseessä omakotitalo, moniasuntokompleksi tai huoneisto, voit hyötyä sijoituskiinteistöstä lyhyt- tai pitkäaikaisen vuokrauksen kautta. Kotityön aikakausi sopii mainiosti myös nykyisille sijoituskiinteistöjen omistajille, sillä monet vuokralaiset vuokraavat ympäri vuoden ja pidemmäksi aikaa.
Mietitkö, sopiiko sijoituskiinteistö sinulle? Kysyimme useilta kiinteistöasiantuntijoilta ja asunnonomistajilta tärkeimmistä asioista, jotka on otettava huomioon ennen päätöksentekoa. Lue lopullinen opas ostaa ja sijoituskodin hallinta (ja kuinka valita paras kiinteistötyyppi sinulle!).
JBR LIFE Media Island Sotheby's International Realtylle
Ennen kuin laitat rahaa sijoitusasuntoon, on tärkeää selvittää, onko sinulla sitä aikaa, taloudellisia resursseja, kärsivällisyyttä ja sitoutumista tarpeen sen ylläpitämiseksi. Kiinteistösijoitukset eivät tuota merkittävää voittoa yhdessä yössä, ja monet sijoituskiinteistön ostajat odottavat vuosia (tai jopa vuosikymmeniä), jotta heidän investoinnit arvostavat. Vuokra-asunnon hoitaminen (ja jonkun vuokranantajana toimiminen) edellyttää kommunikoivaa, näppärää ja yksityiskohtiin keskittyvää henkilöä – varsinkin jos aiot säästää rahaa auttamalla korjauksissa itse. On myös tärkeää varmistaa, että sinulla on taloudellinen turvamarginaali. Niiden, joilla on maksamattomia velkoja, opintolainoja tai maksamattomia lääkelaskuja, tulisi miettiä kahdesti.
Kiinteistönvälittäjien ja ammattitaitoisten isännöitsijöiden ansiosta on mahdollista menestyä myös tietämättä tietyn markkina-alueen läpikotaisin. Joe Belz Compassista Napolissa, Floridassa, jolla on yli 20 vuoden kokemus kiinteistöistä, sanoo tämän Välitysyritykset, kuten Compass, voivat ohjata sinua prosessin läpi jopa sijoituksen ostamisen jälkeen omaisuutta.
PRO VINKKI
Maksua vastaan Compass, Sotheby’s International Realty ja muut toimistot voivat auttaa sinua löytämään vuokralaisia sijoituskiinteistöllesi.
"Niille, jotka etsivät sijoitusmahdollisuutta, työskentely ammattimaisen kiinteistönvälittäjän kanssa on erittäin tärkeää", sanoo Philip White, yhtiön toimitusjohtaja. Sotheby's International Realty. "He voivat auttaa sinua saamaan yhteyden asiantuntijaan, joka voi neuvoa paikallisia verolakeja ja varsinkin jos aiot sijoittaa kansainvälisesti viisumiohjelmiin, jotka saattavat olla käytettävissäsi. Sotheby's International Realty on läsnä 79 maassa ja alueella, joten asiakkaamme hyötyvät laajasta suositusohjelma, jonka avulla asiakkaat esimerkiksi Kaliforniassa voivat olla yhteydessä paikalliseen asiantuntijaan Caymanilla saaret.”
Belz toistaa tämän sanonnan: "Jos sinun taitosi ei kuulu laskea numeroita ja tietää, millä korkotasolla sinun pitäisi ostaa, agenttisi on vielä tärkeämpi."
Jonathan Davis -kiinteistövalokuvaus
Asuinkiinteistöt ovat yleensä helposti saavutettavissa olevia ja edullisempia kuin liikekiinteistöt, minkä vuoksi monet sijoittavat asuntoon, omakotitaloon tai omakotitaloon. Nancy, joka haluaa pysyä nimettömänä, on ollut kiinteistönvälittäjä ja innokas kiinteistösijoittaja Napolissa, Floridassa, 17 vuoden ajan. Hän ja hänen miehensä hoitavat 73 vuokra-asuntoa Lounais-Floridassa, mukaan lukien kahdeksan kerrosta, nelikerroksista, kaksikerroksista ja omakotitaloa. Hän neuvoo etsimään mukavia kaupunginosia ja koteja, joissa ei ole Homeowners Association (HOA) -maksuja, ja olemaan pelkäämättä kiinnityspäällistä, jos sinulla on aikaa ja resursseja. "Vaikka se ei olisikaan tietyn kaupunginosan houkuttelevin talo, voit ostaa jotain kohtuulliseen hintaan ja korjata sen sisältä ja ulkoa." hän sanoo.
Myös sijainti on tärkeä, ja monet halutut sijoituskiinteistöt sijaitsevat suurissa kaupungeissa, rantakylissä, vuoristokaupungeissa tai luonnonkauniissa kohteissa.
"Kysyntä sisään Havaiji kakkosasuntojen markkinat eivät ole laantuneet ja Florida on edelleen kuuma kohde”, White paljastaa. ”Kakkosasuntomarkkinoilla on nähty dramaattisia hintojen nousuja, etenkin huippuluokan markkinoilla. Myös Yhdysvaltojen lomakohteiden markkinoilla on edelleen kiinnostusta, kun taas kansainväliset, veroystävälliset kohteet, kuten Bahama ja Caymansaaret, ovat edelleen suosittuja kakkoskohteena.
Riippumatta ostamasi kiinteistön tyypistä, on erittäin tärkeää tutustua kussakin osavaltiossa voimassa oleviin erilaisiin säädöksiin ja lainkäyttöalueisiin. Esimerkiksi Napolissa on melko tiukat vuokrarajoitukset, jotka voidaan kiertää, jos teet tutkimusta.
"Napolissa voit vuokrata asuntosi vähintään 30 päiväksi kolme kertaa vuodessa", Belz sanoo. "Mutta jos pääset Napolin kaupungin ulkopuolelle, meillä on useita asuinalueita ilman vuokrarajoituksia, joissa ihmiset ostavat lyhytaikaista vuokrausta, mukaan lukien Airbnb. Jokaisen sijoittajan on erittäin tärkeää tutustua näihin lakeihin ja sääntöihin. Meillä oli pariskunta, joka halusi ostaa asunnon, mutta päätyi ostamaan omakotitalon naapurustosta ilman vuokrarajoituksia, koska he ymmärsivät, että asuntorajoitukset eivät ansaitse heidän tarvitsemaansa rahaa tehdä."
Yksi kiinteistötyyppi ei ole Tyypillisesti todelliseksi sijoituskiinteistöksi todistettu aikaosuus (vihamattomalle se on asunto, tyypillisesti hotelli- tai lomakeskusyhteisö, jossa on useita omistajia, joille kullekin myönnetään taattu aika kiinteistössä vuosi; Näitä ovat kodit lomakeskuksissa, kuten Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham ja vastaavat paikat). Toisin kuin luulisi, aikaosuudet eivät ole hyvä sijoitus tuoton saamiseksi, koska niistä aiheutuu tavanomaista korkeampia kuluja. Aikaosuuden kustannusten lisäksi useimmat vaativat vuosittaiset ylläpitomaksut.
Mutta Mike Kennedy yrittää muuttaa sitä: Kennedy perusti Koala, alusta, joka auttaa aikaosuuksien omistajia vuokraamaan turvallisesti käyttämättömät aikaosuudet. "Kenenkään ei pitäisi ostaa aikaosuuksia, jotta se voisi tuottaa tuloja" Kennedy sanoo. ”Markkinapaikan todellinen arvo tai todellinen arvo määräytyy täysin mainitun aikaosuuden kysynnän ja tarjonnan mukaan. Omistajat, joilla on todella laadukas tuote, voivat kuitenkin olla haluttu loma-asunto nuorille perheille tai ryhmille, koska aikaosuuksissa yhdistyvät hotellien ja loma-asunnon parhaat puolet. Sinulla on tämä hybridimalli markkinoilla, jota monissa tapauksissa omistaja ei hyödynnä täysin. Tästä näkökulmasta katsottuna omistajat voivat varmasti rahallistaa käyttämättömät kiinteistönsä ja tehdä jossain määrin voittoa."
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Joten otit askeleen ja ostit – nyt saadaksesi parhaan hyödyn sijoituksestasi. Sinun on pohdittava kriittisesti, miten kiinteistöä voidaan käyttää ja kuinka paljon siihen haluat panostaa – ja kuinka kauan. Aloita tästä.
On olemassa useita tapoja, joilla voit tehdä sijoituskiinteistön. Ensinnäkin se riippuu siitä, käytätkö kiinteistöä vai onko se yksinomaan vuokrakäyttöön. Esimerkiksi Belz kertoo, että monet ihmiset ostavat toisen asunnon nauttiakseen asunnosta itse, mutta myös hankkivat tuloja vuokralla, kun he eivät ole siellä.
"Monet ihmiset, joilla on yksi tai jopa muutama omaisuus, eivät halua massiivisia tuottoja", Belz sanoo. "He ovat mukana kattamaan suuren osan kustannuksistaan."
Tämä mielessä pitäen sinun kannattaa miettiä vuokramaksujen laskuttamista. Yleinen nyrkkisääntö, Nancy sanoo, on, että kuukausivuokran on oltava yhtä suuri tai vähintään 1 % ostohinnasta tulojen saamiseksi. Tietysti sesonkihinnat tietyissä kohteissa, kuten hiihtokausi Lake Tahoessa tai kesällä Hamptonsissa, saattavat ylittää tämän prosenttiosuuden.
PRO VINKKI
Jotta sijoituskiinteistö tuottaisi voittoa, kuukaudessa veloitettavan vuokrasumman tulee ylittää 1 % siitä maksamastasi hinnasta.
Nancy sanoo, että hän hoitaa kiinteistöjä itse vähentääkseen kustannuksiaan. Tämä on kätevää, koska hän asuu samalla alueella kiinteistönsä kanssa ja voi nopeasti pysähtyä koteihinsa, jos on ongelmia. "Jos et halua ottaa vastaan puheluita ja käydä tarkastamassa kotiasi, voit säästää rahaa olemalla käyttämättä kolmannen osapuolen rahastoyhtiötä", Belz sanoo. ”Mutta ihmiset taajuuden molemmissa päissä voivat menestyä riippumatta siitä, kuinka kädet päälle tai pois. Tiedän ihmisiä, jotka hoitavat itse kiinteistöjä ja tarjoavat todella hyvää palvelua, ja samat ihmiset haluavat vain palata vuokralle joka vuosi.
Kiinteistönhoitoyhtiö saattaa kuitenkin auttaa sinua ansaitsemaan enemmän tuloja pitkällä aikavälillä, varsinkin jos teet lyhyemmän aikavälin vuokrauksia viikonlopuksi tai viikoksi. Se auttaa myös lievittämään päivystykseen liittyvää painetta vieraiden kiinteistön käytön aikana. East West Hospitalitylla, joka perustettiin 30 vuotta sitten, on kokemusta satojen loma-asuntojen pyörittämisestä ja omistajien kodeista eri puolilla maata.
"Kiinteistönhoitoyhtiönä teemme yhteistyötä ostajan kanssa antaaksemme tuloarvioita markkinakokemuksemme perusteella", sanoo Theron Gore, CMO East West Hospitality. "Käymme paljon keskusteluja ostajien kanssa heidän tavoitteistaan kiinteistöjen suhteen, ja voimme antaa heille neuvoja, kuinka saada mahdollisimman suuri tuotto tai yksinkertaisesti kattaa kustannukset."
Inflaation ja suhteellisen alhaisten korkojen keskellä kiinteistöt ovat edelleen varma sijoitus, White selittää.
"Ylellisillä kiinteistöillä kaikkine ylä- ja alamäkineen on ollut arvoa – ja jopa kasvanut", hän sanoo. "Itse asiassa, Wall Street Journal äskettäin raportoitu että näillä nousujohteisilla asuntomarkkinoilla monet asunnonomistajat ansaitsivat viime vuonna enemmän asunnon arvostamisesta kuin työstään."
Suunnittelu ja visuaalinen esitys ovat myös tärkeitä. "Paras tapa maksimoida tuotto on todella hyvin hoidettu kiinteistö." Belz sanoo. "Se kuulostaa itsestään selvältä, mutta se on kriittinen. Suosittelen myös palkkaamaan loistavan ammattivalokuvaajan, minkä teemme riippumatta siitä, onko kyseessä 100 000 dollarin huoneisto tai 15 miljoonan dollarin huoneisto rannalla. Ensimmäinen esitys on aina verkossa."
Gore kertoo, että eniten tuloja tuottavat East Westin yksiköt ovat yleensä äskettäin kunnostettuja hieman nykyaikaisemmalla sisustuksella, mutta se riippuu aina yksilöllisestä mausta ja budjetista.
"Kun joku muuttaa pois, siivoamme sen ammattimaisesti, mutta yritämme myös tehdä päivityksiä", Nancy sanoo. "Onpa kyseessä sitten työtaso, joka tarvitsee uutta kvartsia tai graniittia, pyrimme jatkuvasti parantamaan sen arvoa. kiinteistöjä, kun meillä on mahdollisuus päästä sinne vuokralaisten välillä ennen kuin täytämme sen uudelleen toiseksi vuodeksi tai viisi vuotta. Koskaan ei tiedä, kuinka kauan he viipyvät."
East West Hospitalityn luvalla
Putkivuotoja, ärsyttävä naapuri tai rikkinäinen astianpesukone… lista jatkuu. Huolimatta rahoista, joita voit ansaita vuokralaisten tulojen tai arvostuksen kautta, kiinteistön hallinta aiheuttaa silti päänsärkyä.
Ensinnäkin ne vaativat vankan määrän aikaa; kuitenkin vähemmän, jos palkkaat kolmannen osapuolen ammattimaisen kiinteistönhoitoyhtiön. Siitä huolimatta tämä voi tulla kalliiksi ja vähentää tuottoa. Nancy sanoo, että jopa yhden, kahden tai kolmen kiinteistön omistaminen voi olla kuin osa-aikatyötä, varsinkin jos hoidat kaiken itse.
Sijoituskiinteistöt sopivat erinomaisesti sekä lyhyt- että pitkäaikaiseen vuokraukseen, mutta ne vaativat omistajalta erilaista aikaa. Esimerkiksi lyhytaikainen vuokraus voi olla kannattavampaa pitkällä aikavälillä, mutta siitä voi aiheutua enemmän kustannuksia, kuten siivousmaksuja tai korjaukset, koska tiloja käytetään enemmän, kun taas pitkäaikaiset vuokrat vaativat vähemmän viikoittain tai kuukausittain huolto.
"On vaikea sanoa, kuinka monta tuntia viikossa", Nancy sanoo. ”Jos sinulla on yhtä monta kiinteistöä kuin meillä, noin 73, se on kokopäivätyötä. Sinun täytyy näyttää kiinteistö, saada vuokralaiset sisään, hallita sitä, pystyä korjaamaan asioita, olemaan käytettävissä päivittämään se ja niin edelleen. Jos päivität sen, se voi kestää useita viikkoja tai kuukausia."
Toisaalta, jos olet valmis maksamaan kiinteistönhoitoyhtiölle, kuten East West Vieraanvaraisuus, on paljon helpompi hallita kiinteistöjä kaukaa, varsinkin jos et asu samassa kaupunki tai osavaltio. Se lyhentää aikaa, mutta voi heikentää talouttasi.
Vaikka sinun ei tarvitse olla asiantuntija niillä markkinoilla, joilla ostat, sinulla on oltava jonkin verran resursseja ja liiketoimintatajua.
"Luotettava agentti on parasta, mutta sinun täytyy olla todella perehtynyt tiettyyn ostopaikkaan", Nancy sanoo. "Meille on ollut apua, kun olemme ajaneet ympäriinsä etsiessämme omistajan myyntiä, tarkistamassa Zillow'ta tai saaneet agentin huolehtimaan sinusta. Et koskaan tiedä, mitä löydät ajaessasi – joku saattaa heittää pihalleen myyntikyltin.”
Toinen sijoituskiinteistön kultainen sääntö on, ettei koskaan saa kiintyä liikaa. "Sijoituskiinteistöt eivät ole kotisi", Belz sanoo. ”Jos kiintyy liiaksi emotionaalisesti kiinteistöön, et ehkä katso lukuja oikein. Numeroilla on oltava järkeä – ja jos ne eivät ole, sinun on oltava valmis kävelemään pois."
Tuottosi riippuu myös markkinatilanteesta – vaikka etätyön ansiosta monet sesonkiaikana menestyneet markkinat ovat nyt suosittuja ympäri vuoden. Etelä-Florida, joka on yleensä suosittu talvella, on nyt ympärivuotinen kohde niille, jotka haluavat paeta kaupungeista, Belz ja Nancy sanovat. Gore sanoo, että myös vuoristokaupunkien vuokraamoissa viettämä aika on pidentynyt vuosi vuodelta.
"Vaikka kysyntä on edelleen korkea, nousevat asuntolainakorot ja alhainen varasto voivat vaikuttaa ostajien kykyyn ostaa yhtä nopeasti kuin pandemian aikana", White sanoo. ”Yhdysvalloissa kakkosasuntojen kysyntä osoitti jäähtymisen merkkejä keväällä 2021, kun osa toimistoista alkoi avautua uudelleen ja lomakiinteistöjen asuntolainaussääntöjä tiukennettiin aluksi. Silti vaikka transaktioiden määrä väheni joillakin markkinoilla, hintojen vahvistuminen pysyi vahvana alhaisen varaston vuoksi.
Huolimatta halusta saada ihmiset kotiisi välittömästi, ole varovainen: Jotkut Nancyn suurimmista opetuksista vuosien varrella oppineet ovat suuria vakuuksia, korkeita lemmikkitalletuksia – ja ennen kaikkea hyvä tausta tarkastukset. Vuokralaisten perusteellinen seulonta voi säästää rahaa ja aikaa, vaikka he näyttäisivätkin paperilla varakkaimmilta henkilöiltä.
"Lemmikit voivat täysin tuhota paikan, ja se on ollut uskomatonta, mitä olemme joutuneet käsittelemään", hän sanoo. Luottamuksen rakentaminen asiakkaiden kanssa saattaa kuitenkin helpottaa omistajien työtä.
PRO VINKKI
Yleinen ylläpito maksaa noin 3–5 prosenttia vuokratuloista.
"Löydämme vuokralaisia, jotka ovat luotettavia ja voimme jopa tarjota heille vuokra-alennuksia, jotta he auttaa kevyesti kodin hallinnassa", hän sanoo ja lisää, että kaikki hänen vuokralaisensa ovat pitkäaikaisia vuokralaisia, jotka viipyvät vuodeksi. keskiverto. "Tietenkin saamme epätoivoisempia soittoja, jos jotain tapahtuu, mutta monet heistä tekevät mielellään itse nurmikonhoitonsa."
Jonathan Davis -kiinteistövalokuvaus
Nancy sanoo, että yleisen ylläpidon, joka voi sisältää perusteellisen puhdistuksen, tuholaistorjunnan ja uuden maalin, pitäisi maksaa noin 3–5 prosenttia vuokratuloista.
"Yksi suurimmista haasteista, jonka varmistamme, että omistajat ovat tietoisia, on se, että ajan myötä kuluu ja repeytyy", sanoo Kevin Graham, COO East West Hospitality. "Haluamme varmistaa, että he saavat tietoa siitä, milloin he joutuvat todennäköisesti maalaamaan asuntonsa uudelleen ja vaihtamaan matot ja suuret kodinkoneet. Tällä tavalla heillä voi olla mielessä ainakin henkinen reservi, ellei taloudellinen reservi, kattaakseen nämä asiat."
Minkä tahansa omaisuuden asianmukainen hoito edellyttää maisemointia; varmistaa, että mekaaniset järjestelmät, sähkö- ja putkisto toimivat moitteettomasti; rakenteellisten osien, kuten kattojen, jalkakäytävien, ajotilojen, säilyttäminen; tuholaistorjunta; ja ylläpitää viihtyisää ja puhdasta sisäilmaa.
Vaikka vuokra-asuntosijoituksista voi olla hyötyä pitkällä aikavälillä, muista, että niiden kannattavuus on riippuvaisia useista ulkoisista tekijöistä, kuten asuntomarkkinoiden kysynnästä ja tarjonnasta, jotka ovat aina vaihteleva. On kuitenkin tärkeää pystyä luopumaan myös omaisuudesta heti, kun sen arvo lakkaa kasvamasta. Siitä älykkäässä sijoittamisessa on kyse.
Seuraa House Beautifulia Instagram.
Tämä sisältö on kolmannen osapuolen luoma ja ylläpitämä, ja se tuodaan tälle sivulle, jotta käyttäjät voivat ilmoittaa sähköpostiosoitteensa. Saatat löytää lisätietoja tästä ja vastaavasta sisällöstä osoitteessa piano.io.