Mutta jos olet joskus katsonut "Flip or Flop" tai mitä tahansa monista ennen ja jälkeen ohjelmia HGTV: ssä, tiedät, että se on paljon monimutkaisempi. Ja jos olet seurannut kiinteistömarkkinoita viime aikoina, tiedät, että kodin haku on tullut kilpailulaji.
Vaikka myyntihinnat ovat viime aikoina korkealla ja tarjoussodat – fix-and-flip-sijoittajien unelma – ovat normaaleja, on syitä siihen, että talonvaihtotrendi on jäähtynyt. Katsotaanpa, mikä saa räpylät laskemaan työkaluvyönsä alas hetkeksi.
Et kuule enää paljon sanaa "halpa" tai "edullinen omaisuus" kiinteistöissä. Kysyntää on liian paljon ja myytäviä taloja liian vähän. Ja joillakin kalliimmilla markkinoilla kiinteistöt ovat aivan liian kalliita alkuunkaan, jotta paljon käännettäisiin tapahtuisi.
"New Yorkin markkinoilla ei ole ollut todellista flippausta vuosiin", sanoo Frederick Warburg Peters, yhtiön toimitusjohtaja. Warburgin kiinteistö New Yorkissa. "Hinnat ovat liian korkeat ja markkinat liian arvaamattomat." Hän huomauttaa, että vuosina 2015 ja 2016 ostaneet menettävät edelleen rahaa, kun he menevät myymään tämän päivän markkinoilla.
Talon kääntäminen ei ole heikkohermoisille. Kyllä, kaikenlaisiin kiinteistösijoituksiin liittyy luontainen riski, mutta se on yleensä pitkä peli. Flippereille kyse on riskistä lyhyellä aikavälillä: Osta halpa kiinteistö nopeasti (käteistarjoukset ovat tässä avainasemassa), remontoi huimaa vauhtia ja myy mahdollisimman pian. Jos kaikki menee hyvin, ansaitset siistiä voittoa muutamassa kuukaudessa. Mutta jos asiat eivät mene hyvin, saatat juuttua rahakuoppaan tai taloon, joka myy alle voittomarginaalisi.
"Käytämisestä on tullut vaikeampaa muutaman viime vuoden aikana, koska marginaalit ovat tulleet liian pieneksi tai riskialttiiksi", sanoo Michael J. Franco, välittäjä osoitteessa Kompassi. – Rakennuksia on vaikeampi remontoida ja kustannukset ovat nousseet merkittävästi. Hän sanoo, että flippauksesta on tullut sijoittajille entistä suurempi haaste, koska voittomarginaalit ovat pienentyneet.
Vaikka olisit tee-se-itse-soturi, tarvitset suuremman taitosarjan – puhumattakaan paljon suuremmasta työkalulaatikosta – päästäksesi kääntelemään taloja. Kun kiinteistöön on sidottu niin paljon rahaa, sinulla ei ole ylellisyyttä edetä remontissa hitaasti, jotta voit oppia samalla.
On vähättelyä sanoa, että 30 minuutin talon kääntäminen osoittaa kiiltoa useimmissa prosessin kovissa osissa. Useimmiten projektit ylittävät ehdotetun budjetin ja aikataulun – ja tämä tapahtuu urakoitsijoiden työssä.
Pandemia vaikutti ja vaikuttaa edelleen vakavasti toimitusketjuun. Toimitusviiveitä on kaikessa wc-paperista ja vaipoista työkaluihin ja rakennusmateriaaleihin, ja ne ovat kalliita voi ota ne. Lisäksi työvoimasta on ollut pulaa, joten onnea urakoitsijoiden löytämiseen. Tilanne ei ole vain pidentänyt kunnostusaikatauluja, vaan se on myös katkaissut budjetteja – ja se kaikki vie valtavan palan räpylän mahdollisista voitoista.
"[Flipping] riippuu myös vakaasta toimitusketjusta, jotta sijoittaja voi liikkua nopeasti ennen kuin kustannukset nousevat", Peters sanoo. "Tämän päivän epävarmuuden vuoksi sijoittajat täällä pitävät kiinni pidemmällä aikavälillä." Kääntäminen on kuitenkin pitkälti lyhytaikaista – sijoittajat haluavat päästä sisään ja poistua kiinteistöstä niin pian kuin inhimillisesti mahdollista.
Talon käännösesitysten ansiosta on syytä näyttää potentiaalisten ostajien iloisia reaktioita avoimien ovien aikana. Tähän räpylät pyrkivät oikeassa elämässä, mutta totuus on, että valmis kotiin ei ehkä ihastu kaikkia.
Flipperit eivät loppujen lopuksi tule asumaan kotona, ja monet remontoivat sen mukaisesti. Kyse ei sinänsä ole kulmien leikkaamisesta – vaikka juuri näin jotkut räpylät saavat huonon rapin. Pikemminkin kyse on halvempien pinnoitteiden ja laitteiden valitsemisesta saadakseen paremman vastineen rahoilleen.
”Korkeiden ostajien kannalta viimeistelyn laatu on paljon tärkeämpää. Korkealaatuiset ostajat etsivät tarkasti laatua ja haluavat nimimerkkiarkkitehteja ja viimeistelyjä”, Franco sanoo. Aloitustason kodit, joissa on vakioviimeistely, käyvät kuitenkin yhtä hyvin kuin ne, joissa on korkeatasoinen viimeistely, mikä on räpylän tulisi pitää mielessä.
Se on ollut villi matka kiinteistömarkkinoilla, ja ostajien on vaikea löytää hyviä kiinteistöjä saati sitten solmia kauppaa. On selvää, että kunnes markkinat jäähtyvät ja toimitusketju alkaa käyttäytyä uudelleen, talon käännöstrendi on floppi.
Barbara Bellesi Zito
Osallistuja
Barbara Bellesi Zito on freelance-elämäntapakirjoittaja Staten Islandista, NY: stä, joka kattaa kaiken kiinteistön ja kodin kunnostamisen. Kun hän ei katso talon flipperiä tai haaveile loma-asunnon ostamisesta, hän kirjoittaa fiktiota. Barbaran esikoisromaani ilmestyy vuoden 2022 alussa.