Ensimmäisenä kotiosttajana tehnyt kotitehtäväsi, tiedät, että oven sisäänpääsy vaatii huomattavia säästöjä: A ennakkomaksu, sulkemiskustannukset ja jopa a suuri tyyny jäljellä sulkeutumisen jälkeen, aloittelijoille. Mutta on toinenkin yhteinen hinta - arviointivaje - joka joissakin tilanteissa voi olla kallein osa kodin ostamista tänään. Arvioinnin aukot ovat lannistavia merkkejä siitä nykyiset kiinteistömarkkinat ovat liian kuumia käsitellä ostajille jotka tarvitsevat rahoitusta.
Näin tämä tapahtuu: Oletetaan, että koti on listattu 350 000 dollarilla ja se saa paljon tarjouksia. Kilpailuedun saavuttamiseksi tarjoat 400 000 dollaria kodista. (Ennätyksellisen korkea, 50 prosenttia kodeista menee yli kysyttävän hinnan, a Toukokuun 2021 raportti Redfiniltä). Mutta jos otat asuntolainaa ostaaksesi kodin, lainanantajasi vaatii arvioinnin, joka on puolueeton, ammattimainen mielipide kodin merkityksestä itse asiassa arvoinen, tarjoten vimma syrjään. Jos arvioija toteaa, että koti on vain 360 000 dollarin arvoinen, sinun on keksittävä tarpeeksi käteistä "arviointivajeen sulkemiseksi", joka tässä tapauksessa olisi 40 000 dollaria.
Näissä tapauksissa, joissa koti ei tule arvioituun hintaan, saatat pystyä neuvottelemaan jälleenmyyjän kanssa, mutta näillä kuumilla markkinoilla on täynnä Sijoittajat, jotka voivat ostaa kodin kaikilla käteisvaroilla (ja ilman kauppaan osallistuvia lainanantajia he eivät teknisesti edes tarvitse arviointi). Aivan niin tiedät, sopimuksesi arviointilauseke on tärkeä, koska sen avulla voit peruuttaa sopimuksen, jos koti arvioi halvemmalla kuin kauppahinta.
Luotonantajat haluavat nähdä asuntolainan arvon olevan Vähemmän kuin kiinteistön arvioitu arvo, selitetään Steve Sexton, talouskonsultti ja Sexton Advisory Groupin toimitusjohtaja. Suurempi käsiraha lainan määrän pienentämiseksi voi olla yksi kiertotapa, mutta vaatii silti enemmän rahaa.
Joten mitä tapahtuu, jos löydät itsesi tähän skenaarioon? Voit kiistää arvioinnin luotonantajasi kanssa, sanoo Dawn Pfaff, jolla on yli kahden vuosikymmenen kokemus arvioijasta ja joka on Oma osavaltio MLS.
"Sinun on esitettävä pakottava argumentti riidan tueksi", Pfaff sanoo. "Kiinteistönvälittäjäsi voi auttaa sinua löytämään vertailukelpoisen myynnin, joka tukee etsimääsi arvostusta."
Yksi suurimmista tekijöistä, jotka voivat vaikuttaa arviointiin, on ajan sopeutuminen markkinoihin, hän sanoo.
"Jos alkuperäinen arvioija käytti vertailukelpoista myyntiä kuuden kuukauden takaisesta, mutta hinnat ovat kasvaneet nopeasti alueella, hinta on mukautettava nykyisiin markkinoihin", Pfaff sanoo.
Silti arviointi voisi palata samalla hinnalla (tai jopa halvemmalla) toisen kerran.
On valitettava paikka olla. Puristettu varasto ja uusi kodinrakentamisen hidastuminen COVID-19: n aikana tarkoittaa, että markkinoilla ei ole paljon koteja. Silti ennätyksellisen alhaiset korot ovat tuoneet ostajia joukkoon. Lopputulos? Myyjät saavat useita tarjouksia kodeistaan, ja monet tulevat yli listahinnan - kuten tuhansina ja tuhansia dollaria yli.
Jotain mielessä pidettävä näillä vinoilla markkinoilla: Kodin todellisen arvon (markkina-arvo) ja huutokaupan arvon (kuinka paljon ostajat ovat valmiita maksamaan) välillä on ero, sanoo Ryan Lundquist, sertifioitu asuntojen arvioija ja asuntomarkkinoiden analyytikko Sacramentossa. Arvioitsija toimii "lainanantajan silminä", hän sanoo. Tämä johtuu siitä, että pankkien on oltava varmoja siitä, että sinulle myöntämäsi laina on perusteltavissa kiinteistön arvolla; Jos olet oletuksena, heidän on korvattava tappio.