Olet sitten ostamassa kodin tai myymäsi, joudut käsittelemään jotain matkan loppua kohti, jota kutsutaan sulkemiseksi. Lyhyesti sanottuna: Se on pitkä prosessi, jossa on paljon juridisia asiakirjoja, jotka on allekirjoitettava ennen muuttoa.
Vain siksi, että olet päässyt loppuun myyntivaiheeseen, ei tarkoita, että olet kotona ilmainen. Eteenpäin, löydät joitain asioita, jotka voivat saada sulkemisen - ja talosi oston tai myynnin - jauhatuksi.
Ostajat pyytävät usein myyjiä tekemään tiettyjä muutoksia omaisuuteen, kuten korjaukset, ennen kaupan solmimista. Sano ”heti ennen sulkemista, että ostajalla on viimeinen esittely ja he näkevät, että näitä korjauksia ei ole tehty tai että ne on tehty väärin”, sanoo asianajaja Somerville, N.J. Rajeh A. Saadeh. "Joten ostaja ei ehkä halua jatkaa sopimusta ennen kuin nämä asiat on ratkaistu."
Hän selittää, että kun myyjän huonekalut, matot ja muut esineet on poistettu kotoa, ostaja saattaa huomata uusia alueita, jotka tarvitsevat korjauksia. On tärkeää, että ostajat saavat täydellisen käsityksen siitä, mikä koti on kuin tyhjä, ja sopia myyjän kanssa korjausehdoista ennen lähestymisaikaa.
Jos tapahtuu tarjoussota tai ostajan mielestä heidän täytyy tehdä jotain erottuakseen, he voivat maksaa enemmän kuin kysyvän hinnan. Mutta jos ostaja tarvitsee lainaa kodille, lainanantaja haluaa tehdä arvion, Kiinteistönvälittäjän Kerry Adamsin mukaanBlumel Adams -ryhmä Compass Real Estate, Alexandria, Va. "Jos kiinteistö ei arvioi myyntihintaa, pankki antaa lainaa vain arvioidun arvon perusteella", hän selittää.
Mitä se tarkoittaa ostajalle? "Ostajan, jota ei suojata arviointivaroilla, on suoritettava tämä erotus käteisellä." Ja jos ostajalla ei ole sellaista rahaa makaamassa? Adams sanoo, että he saattavat olla oletusarvoisia. ”Ostajien tulisi tietää ennen tarjouksen kirjoittamista, onko arviointikysymyksen vaara ja mikä seuraukset ovat. ” Siksi on hyvä käyttää kokeneita ostajia, jotka ymmärtävät tämän arviointiprosessi.
Jotkut ostajat yrittävät myös myydä nykyisiä kotejaan etsiessään uusia taloja ostettavaksi. Itse asiassa he tarvitsevat usein kodinsa myynnistä saatuja rahaa suorittaaksesi ennakkomaksun uudessa kodissa. "Myyjä, joka hyväksyy ostajan nykyisen kodin myyntiin liittyvän sopimuksen, voi johtaa kaupan loppuun", sanoo Jeremy Browne, vanhempi varapuheenjohtaja TTR Sotheby's International Realtyssa Arlingtonissa, Va.
Itse asiassa hän sanoo, että myyjät, jotka hyväksyvät tämän tilanteen, ovat menettäneet kaupan hallinnan, koska se on nyt riippuvainen toisen kodin sulkemisesta. ”Jokaisella kaupalla on ainutlaatuiset ongelmat ja esteet, ja jos ilmenee ongelmia, jotka ovat ylittämättömiä ostajan kohdalla nykyisen kodin kaupan yhteydessä myyjä jää käytännössä voimattomaksi paitsi vapauttaakseen ostajan sopimus.”
Vaikka ostajan myymä koti on sopimuksen nojalla, jotain voi tapahtua viivästyvän että sulkeminen, luoda aaltoiluvaikutus.
Luultavasti tiedät, että kiinteistön panttioikeus voi estää asunnonomistajia myymästä kotiaan. ”Yksi viimeisimmistä asioista, joita olen nähnyt, oli kuitenkin omaisuuden kiinnitys sillä aikaa kiinteistö oli turvatalletuksessa ”, sanoo Jennifer Okhovat, kiinteistönvälittäjä Compassin kanssa Los Angelesissa.
"Yleensä yritämme vetää otsikon heti avaamalla esc-luettelon ja jopa tarkistamaan alustavat otsikkoraportit ennen kodin listaamista." Joten mikä aiheutti tämän tapahtuman? Okhovatin mukaan joku asetti panttioikeuden myyjän omaisuuteen ja myyjä - joka oli valtion ulkopuolinen asukas - ei ollut tietoinen panttioikeudesta. Myyjän kaksi vaihtoehtoa oli ratkaista panttioikeus tai maksaa panttioikeudesta tuotto. Viime kädessä hän päätti maksaa sen vakuuden kautta; Kuitenkin, ellei hän olisi, myynti olisi hidastunut. "
Jos ostat uuden kodin, vaikuttaa luonnolliselta, että haluat uusia huonekaluja ja kalusteita. Kulut täytyy kuitenkin lasoittaa, kunnes allekirjoitat pisteviivalla.
Mukaan Eve Henry, kiinteistönvälittäjä Prosperissa, Texasissa, nämä ostot ovat suurin ja yleisin syy lopettaa myyntitapahtuma.
"Monta kertaa ostajat hyväksytään ennakolta, he saavat sopimuksen, ja päättävät sitten mennä talon uusien huonekalujen tai pesukoneen ja kuivaajan tai niittokoneen avulla", hän sanoo. Maksatko käteisellä vai ei, sillä ei ole väliä. "Vaikka he avaavat luottokortin - esimerkiksi Home Depotissa -, se näyttää silti" potentiaalisena "luottona." Ja lainasi voidaan hylätä sulkemispäivänä. "Olen nähnyt monen ostajan kiertävän koko sulkutilansa, koska he menivät ulos ja ostivat jääkaapin päivää ennen sulkemista", Henry sanoo.
Aikaisemmin ostajat voivat vaihtaa työpaikkaa escrow-aikana - jos he siirtyisivät saman kentän töihin. Henryn mukaan paljon on kuitenkin muuttunut. ”Monet ihmiset poistuvat työpaikoista tai vaihtavat työpaikkoja - jopa korkeammin palkatulle työlle - escruksen aikana, mikä pysäyttää kaiken.” Ja koronavirus on muuttanut radikaalisti prosessia. ”Viruksen ansiosta työllisyys on nyt varmennettu tunnin ennen sulkemista. ” Ja jos työllisyyshistoriassa on tapahtunut muutoksia, hän sanoo, että kaikki pysähtyy, ja vakuutuksen antaminen on aloitettava kokonaan.