Kun aviomieheni ja minä - pyrkivät olemaan vuokranantajia, jotka olemme - huomasimme, että voisimme saada FHA-lainan duplex-, triplex- tai fourplex-ostosten kattamiseksi, ajattelimme, että meillä kaikella oli selville. Mutta neljä kuukautta ja tusina tarjousta myöhemmin löysimme edelleen yllätyksiä oikealta ja vasemmalta. Tässä on se, mitä toivomme, että olisimme tiedossa ennen navigointia vähemmän tietoisissa, riskialttiissa moniperheen kotihaussa.
Tutustu omalla alueellasi oleviin vuokranantaja- / vuokralaislakeihin ennen matkalle lähtöä! Jokaisella osavaltiolla ja kaupungilla on omat omituisuutensa, ja saatat huomata, että on parempi olla omassa kaupungissa tai tietyssä esikaupungissa. Esimerkiksi Los Angelesin kaupungissa on erittäin tiukat vuokravalvontalait, mutta vierekkäiset kaupungit Beverly Hills, Culver City, Glendale ja Pasadena antavat vuokranantajille enemmän oikeuksia. Kun toivot elää yhdessä yksiköistä itse, jos yksikkö ei ole vapaa aikaan Myynti on tärkeää tietää, mitkä oikeutesi ovat omistajana ja mitkä ovat vuokralaisen oikeudet ovat. Useimmissa tapauksissa heidän vuokrasopimus jatkuu myynnin jälkeen, ja jos haluat miehittää yksikön, joudut hankkimaan sen noudata tiettyjä menettelytapoja, jotka voivat viedä jopa 90 päivää, vaikka lainasi saattaa vaatia käyttöasteen 60 päivän sisällä päivää. Meidän täytyi luovuttaa kiinteistö, jota todella rakassimme, koska emme voineet laillisesti hallita sitä yksikköä, josta pidimme parhaiten. Useimmilla alueilla asuvalla vuokranantajalla on enemmän oikeuksia kuin poissaololla, mutta opittavaa on vielä paljon.
Asuntomarkkinoita on kaksi - yksi omistusasukkaille ja toinen poissaoleville tai sijoittajavuokralaisille. Pariskunta ostavan pariskunnan pari voi nähdä pidän duplexistaan ja puhua itseään siihen niin, että heillä on toimistotila tai paikka ikääntyville vanhemmille. Mutta esimerkiksi nelirakennuksen markkinoilla on melkein yksinomaan erityyppisiä ostajia - sijoittaja, jonka ei tarvitse kuvitella itseään tekevän rakennuksesta kodin.
Tämän moniperhemarkkinoiden kaksijakoisuuden vuoksi duplex-luettelot näyttävät enemmän kuin yhden perheen kotilistat ( runsaasti kuvia, siistejä tiloja ja paljon tietoa, joka auttaa sinua saamaan sinut innostumaan), sijoittajille tarkoitetut listaukset ovat usein melko hyviä harva. Usein ne sisältävät vain yhden valokuvan (joka on otettu vähintään Google-katunäkymästä) ja lyhyimmän kuvauksen. Älä tee virhettä: Täällä tarjoukset elävät. Sijoittajamarkkinoilla ROI (sijoitetun pääoman tuotto) on kuningas, ja tunteet eivät vaikuta hintaan.
Olemme joutuneet emotionaalisen päätöksenteon ansaan sen jälkeen kun olemme päättäneet ostaa tripleksin hyvästä naapurustosta. Tarjouksemme hyväksyttiin vain huomatakseen, että pankkimme (jonka kautta meillä oli ennakkohyväksyntä) ei rahoita ostoa. Miksi ei? Käytimme FHA-lainaa, joka vaati potentiaalisten tripleksien tai nelikompleksien olevan itsensä ylläpitäviä ensimmäisestä päivästä alkaen. Tämä tarkoittaa, että vuokrattavista yksiköistä saatava vuokra plus yksikkömme markkina-arvo piti kattaa asuntolainan vain vähän tilaa satunnaista avointa työpaikkaa varten. Järjestelmä oli shokki, kun huomasin, että vaikka voisimme puhua itsemme upottamaan enemmän rahaa rakkaamme omaisuuteen, muu maailma ei yksinkertaisesti näkisi sitä samalla tavalla. He näkevät sen, jos laiminlyö lainan, he omistavat kiinteistön, ja he haluavat varmistaa, etteivät menetä rahaa sille - kahdesti, teknisesti - jos tällaista tapahtuu.
Vuokralaisilla on oikeus hiljaiseen nautintoon tilasta, vaikka se olisi myytävänä. Miehitettyjen yksiköiden ja poissa olevien vuokranantajien välillä on onni nähdä vain yksi yksikkö henkilökohtaisesti ennen tarjouksen tekemistä. Tottumme ajatukseen tehdä tarjouksia tietämällä, että kun näet sisälläsi hyvin, voit vetää niitä. Myyjä tietää myös tämän, ja antaa sinulle aikaa katsoa ympärillesi (sekä saada tarkastuksia, kuten mikä tahansa muu omaisuus) ennen ansaitsemisesta rahaa.
Miksi päästää irti hyvästä, eikö? Suurin osa näkemistämme kiinteistöistä oli markkinoilla, koska taloudellinen tilanne ei enää toiminut vuokranantajan hyväksi. Yleisin tilanne oli vuokranantaja, joka ei korottanut vuokraa useita vuosia peräkkäin - lopulta löytäen itse ilman kassavirtaa pysyäkseen kunnossapidon suhteen, ja vuokralaiset, jotka haluavat pysyä hyvässä asemassa riippumatta mitä. Ole valmis käsittelemään lykättyä huoltoa, vuokralaisia, jotka maksavat selvästi alle markkinavuokran tai molemmat, ja säädä tarjoushintaasi vastaavasti.