Hyvä uutinen ensin: On todella mahdollista ostaa asunto Manhattanilta alle 300 000 dollarilla. (Kyllä, todellinen asunto - ei kaappiin!) Ja kyllä, osta omaksi, ei vuokraa!) Aina niin usein, HDFC (Co-op) -osuusyksikkö osuu markkinoille tarjoamalla harvinaisen ja edullisen vaihtoehdon mahdollisille asunnon ostajille.
Mutta pelottavia uutisia? Nämä eivät ole vain melko harvinaisia, vaan myös kiinteistökaupat ovat vähän kiinni 22: Jos haluat ostaa yhden, sinulla on oltava vuosipalkka tietyn rajan alapuolella, mutta Sinulla on myös oltava huomattava määrä käteistä käsirahaa käsirahaan (ja joissain tapauksissa koko ostohintaan). Tämä rajoittaa huomattavasti niiden metsästäjien määrää, jotka tosiasiallisesti voivat ostaa tämän tyyppisiä asiakasominaisuuksia. Harvoissa tapauksissa ihmiset säästävät. Monta kertaa, kuitenkin, ihmiset (ajattelevat äskettäin korkeakoulututkinnon suorittaneita), joilla on vaatimaton palkka, tulevat toimeen perintö tai saa rahallista tukea perheeltään tai eläkeläisiltä, joilla ei ole kuukausituloja, mutta paljon rahaa varauksissa. Huokaus.
New Yorkin HDFC-yhteistyöt syntyivät 1970-luvulla, kun talouden taantuman aikana vuokranantajat alkoivat luopua rakennuksistaan. Rakennukset luovutettiin asukkaille hallintaa varten. Se alkoi kokeiluna, mutta siitä lähtien on kehittynyt kapea tapa pienille ja keskituloisille newyorkilaisille ostaa asuntoja.
Yksiköt ovat tyypillisesti selvästi alle markkina-arvon, mikä tarkoittaa, että asuntolainasi maksaa vähemmän kuin samansuuruisen yksikön vuokraaminen, selittää kiinteistöpääsyjä ja vanhempi kumppani Eugene Gamble. Kiinteistön kuiskaajat, kiinteistösijoitus- ja kehitysyhtiö.
Sen lisäksi, että HDFC: n yhteistyökumppanit ovat edullisemmassa hintapisteessä, ne ovat usein paikkoja, joissa on vahva yhteisöllisyys, sanoo Molly Franklin, kiinteistönvälittäjä kanssa CitiHabitats Realty.
Ensimmäinen asia, jonka ostajien on tiedettävä, onko he oikeutettuja rakennuksen tulorajaan, ja heidän on kyettävä osoittamaan nämä luvut kahden vuoden veroilmoituksissa, Franklin sanoo. Ei ole olemassa yleistä tulorajaa, ja kaavat tulorajojen määrittämiselle vaihtelevat yhteistyössä. Hauseit, omistajien myytävä yritys New Yorkissa, koonnut a näytteen opas tulorajan ohjeiden laskemiseksi. Voit myös tarkistaa a näyte sovellus, joka yleensä pyytää pankkitilitietoja, henkilökohtaisia viitteitä ja selityksen miksi haluat asua rakennuksessa.
Lucas Callejas, kiinteistönvälittäjä kanssa Triplemint New Yorkissa sijaitsevan kiinteistönvälittäjän mukaan ostajien on tärkeää pohtia, onko heillä aikomusbonuksia vai korotuksia. Jos näin on, voi olla syytä kysyä yritykseltäsi viivyttää niitä, jos olet lähellä tulorajaa.
"Jotkut rakennukset eivät ohjelmasta riippuen salli dollarin ylärajaa", hän selittää. Toisilla voi olla jonkin verran heilahtelua, jossa on vähän joustavuutta.
Alemman tulotason korkkirakennuksissa eläkeläiset, joilla on vahvat taloudelliset, mutta alhaiset tulot sekä lahjaostokset aikuisille lapsille hallitsee peliä, Franklin selittää, koska niin monet näistä ostoista ovat käteisvaroja käsitellään.
”Monet [yksiköt] menevät ihmisille, joilla voi olla vanhempia tai isovanhempia, joilla on merkittäviä rahavaroja, tai ihmisille, jotka jätti korkeasti palkatut työt ja työskentelevät nyt aloilla, joilla he ansaitsevat vähemmän, mutta pitävät sitä palkitsevampana ”, Franklin sanoo.
"Ihmiset ovat hermostuneita siitä, että rakennus vaatii, ettet koskaan ansaitse enemmän kuin tuloraja ostoksen jälkeen", hän sanoo. "Rakennus ei aio valvoa tulojasi ikuisesti, ja omaisuutta koskevaa vuokrasopimusta ei aio repiä käsistäsi, jos saat hyvän tarjouksen vuosi oston jälkeen."
Vielä yksi tahmea kohta: Ostajien on selvitettävä, onko rakennus hyväksytty asuntolainoihin, Franklin sanoo. "Jotkut rakennukset eivät ole vahvassa taloudellisessa tilanteessa, joten pankit eivät todennäköisesti lainaa rahaa", hän huomauttaa.
Tyypillisesti HDFC: t vaativat hieman alhaisen, 10% käsirahan, selittää Debra Bechtel, Brooklyn Law Schoolin professori, joka opettaa HDFC-keskittyvää klinikkaa; mutta jotkut ”kuumemmat” kaupunginosat vaativat kaiken käteisen.
Ostajien ei pitäisi odottaa ansaitsevan paljon rahaa HDFC: stä. Kyllä, vaikka sinulla onkin suurempia tuloja asunnon ostamisen yhteydessä, seuraavan ostajan asukkaan on todennäköisesti tehtävä tulojen yläraja ostohetkellä. Tämä kaikki riippuu kuitenkin rakennuksen säännöistä.
”Jälleenmyyntihinta ei ole rajoitettu, mutta ymmärtäminen, että tuloraja määrää, kuinka paljon voit saada jälleenmyyntisi, on erittäin tärkeä odotusten hallitsemiseksi”, Franklin sanoo.
Lisäksi flip-verot (tai rakennukselle maksetut siirtomaksut varantojen ylläpitämiseksi myydessäsi) ovat yleensä korkeat, jotta estetään rikastu-nopea -järjestelmä.
"Varmistan aina, että ostajani tietävät, että tämä on todella sopiva vaihtoehto jollekin asuntoa käyttävälle henkilölle heidän ensisijainen asuinpaikkansa HDFC: nä eivät salli ihmisten ostamista, ja heillä on tiukat alivuokrauskäytännöt, ” selittää Shelly Place, Triplemint-agentti.
Monet HDFC: t vaativat kalliita kunnostustöitä, jotta ne saavuttaisivat kohtuullisen elintason, ja siksi on mahdollista, että kulut, jotka sinulla on taskusta, ovat suurempia kuin monet avaimet käteen -vaihtoehdot, Gamble selittää.
HDFC-yksiköt on suunniteltu ihmisille, joilla on alhainen ja keskitasoinen tulotaso, ja sellaisinaan niissä on yleensä alhaiset ylläpitomaksut, Kiinteistön kuiskaajat'Gamble sanoo. Nämä maksut ovat kuitenkin kustannuksellisia: Alhaiset ylläpitomaksut tarkoittavat vähemmän likvidejä varoja, joita rakennuksella on korjauksiin, ja siksi rakennus saattaa olla alttiina turvallisuus- tai kunnossapitoon liittyville huolenaiheille.
Ja vaikka tämä pätee joihinkin rakennuksiin, Manhattanin HDFC: n kanssa tapahtuu eräänlainen renessanssi. Viimeaikaisen HDFC-myynnin lisääntyminen tarkoittaa, että rakennusten kassaarvo on enemmän; monet saavat tarpeellisia päivityksiä ja ovat myös avaamassa rahoitusta, Franklin sanoo.
