![Kuinka puhdistaa talo kuin ammattilainen](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Kodin ostaminen ei ole pieni tehtävä. On tehtävä valtavia päätöksiä: Etsitkö avaimet käteen tai kiinnitin-yläosa? Kannattaako pidempi työmatka säästää? Crunchilla on myös loputtomia numeroita: Kuinka kiinteäkorkoinen asuntolaina verrataan säädettävään korkoon? Kuinka paljon aiot maksaa tästä 200 000 dollarin kodista? Ja kun tajutaan kaiken tämän, on enemmän kuin todennäköistä, että törmäät aivan uuteen žargoniin salaamaan.
Yksi yleisimmistä termeistä, joita saatat kohdata haun aikana, on ns. "Toiminnallinen vanheneminen". Esimerkiksi kiinteistönvälittäjäsi voi viitata vähemmän täydelliseen kotiin Suuri hinta "toiminnallisesti vanhentuneena". Tiedät mitä toiminnallinen tarkoittaa ja tiedät mitä vanhentunut tarkoittaa, mutta mitä se tarkoittaa sinulle, kodin ostajalle ja potentiaaliselle tulevaisuudelle myyjä? Täällä on kaikki mitä sinun tarvitsee tietää, mukaan lukien jos käytännöllisesti vanhentunut koti ostaa sinulle järkevää.
Termi funktionaalinen vanheneminen on muutama erilainen sovellus toimialasta riippuen, mutta vuonna 2006 kiinteistö, sillä tarkoitetaan kiinteistön arvon menetystä tyylin, tilan tai tietyn mallin vuoksi ominaisuus. Periaatteessa toiminnallisesti vanhentuneissa taloissa on joko liikaa tai liian vähän jotain verrattuna muihin alueen ja markkinoiden taloihin.
Oletetaan esimerkiksi, että katsot vanhaa taloa, jossa on kaksi makuuhuonetta ja yksi kylpy naapurustossa, joka on täynnä upouusia koteja, joissa on kolme plus makuuhuonetta ja kaksi plus kylpyä. Katselemaasi kotia pidetään ”toiminnallisesti vanhentuneena”, koska vaikka voisit silti asua kotona talo, useimmat ihmiset eivät halua, koska he voivat saada korkealaatuisemman talon alueella vain pienestä palkkiosta. Tämän tyyppistä toiminnallista vanhenemista kutsutaan puute koska on jokin ominaisuus tai tekijä, joka tekee talosta puutteellisen verrattuna muihin läheisiin taloihin.
Toiminnallinen vanheneminen voi toimia myös päinvastoin. Suurta, uutta kotia pienten, vanhojen kodeiden naapurustossa pidetään myös toiminnallisesti vanhentuneena sen korkean laadun vuoksi verrattuna muihin naapurimaihin. Tätä tyyppiä kutsutaan superadequacy (kutsutaan myös nimellä yli-parannus), koska naapuruston alemmat kiinteistöarvot tarkoittavat, että ihmiset eivät halua maksaa näiden ominaisuuksien arvoista täyshintaa.
Yleisen kodin ja sijainnin lisäksi toiminnallinen vanheneminen voi viitata myös yksittäisiin suunnitteluominaisuuksiin. Esimerkiksi, jos talomistaja maalaa kaikki kalusteet ja oliivinvihreä tai rakentaa uima-altaan pihalle, todennäköisyys on, että nämä ominaisuudet sulkevat useimmat mahdolliset ostajat pois, mikä tekee kodista toiminnallisen vanhentunut.
Lyhyesti sanottuna, vaikka toiminnallisesti vanhentuneet kodit ovat täysin toimintakykyisiä, ne ovat vanhentuneita taloudelliselta kannalta. Joku joutuu kompromissiin ostettaessa toiminnallisesti vanhentunutta taloa, olipa se sitten ostaja puutteen kautta (kaikki päivitykset on tehtävä tulevat ulos taskustaan) tai myyjän superadekvivaation kautta (heidän on usein tehtävä kompromisseja myyntihintaan vain saadakseen sen pois markkinoida).
Kun kyse on toiminnallisesti vanhentuneesta kodista, on otettava huomioon yksi ensisijainen tekijä: Onko vanhentuminen parannettavissa vai parannettavissa? Toisin sanoen, voidaanko toiminnallinen vanheneminen helposti korjata?
Parantumaton vanheneminen tapahtuu, kun ongelman ratkaiseminen maksaa enemmän, niin se on arvokasta nostaa kiinteistön arvoa. Esimerkiksi, jos koti on erittäin pieni ja vanhentunut verrattuna muuhun naapuruuteen, niin sitä pidetään parantumattomana koska sen arvon kasvattamiseksi tarvitaan suuria kunnostustöitä (ja ne saattavat maksaa enemmän kuin rahaa, jonka ne palauttaisivat aikaan jälleenmyynti).
Toisaalta, parannettava vanheneminen tapahtuu, kun kustannukset korjata jotain on sekä helppoa että taloudellisesti järkevää. Kysy itseltäsi: onko vaivan arvoinen? Jos oliivinvihreä keittiökaapit ovat ostajia pois, yksinkertainen tölkki valkoinen maali osoittautuu olevan enemmän kuin kustannuksen arvoinen.
Vaikka vaikuttaa siltä, että toiminnallisesti vanhentuneesta kodista tulee komplikaatioita, muista, että saattaa olla sinun kiinnostava antaa sille toinen ilme. "Jos se koti, jossa on vain yksi kylpyhuone tai vähemmän kuin ihanteellinen asettelu, vie sinut unelmaympäristöösi sitomatta budjettiasi, se on harkinnan arvoinen", sanoo Holly Hughes, kiinteistönvälittäjä Austinissa, Texasissa. Usein toiminnallisesti vanhentuneita koteja on markkinoilla kauemmin kuin naapuruston keskimäärin - mikä tarkoittaa, että ostaja on erinomaisessa paikassa neuvottelemaan. Pysy kuitenkin poissa suurista parantumattomista aiheista, kuten taloista, joilla on huono perustus ja muihin vanhan koulun ominaisuuksiin, kuten septisiin järjestelmiin.
"Jos liikkeeseenlasku on liian suuri, pankit eivät lainaa sitä", Hughes lisää.
Toisin sanoen, jos muuten fantastinen koti on toiminnallisesti vanhentunut, se ei välttämättä tarkoita, että se ei voisi olla unelmakotisi. Sinulla on vain ylimääräinen tekijä punnittavaksi ennen lopullisen päätöksen tekemistä. Onnea!