Joskus löydät behemoth 127-vuotias viktoriaaninen niin suuressa kaupassa, että vaikuttaa typerältä siirtyä eteenpäin - vaikka se olisi paljon enemmän kuin aiot käyttää. Joten päätät muuttaa ylimmän kerroksen kokopäiväiseksi Airbnb auttaa suorittamaan maksut. Mutta pitääksesi mahdollisimman paljon rahaa viimeisimmästäsi kodin myynnistäsi valitsit tehdä pienin mahdollinen käsiraha (3,5 prosenttia) FHA-asuntolainalle.
(Jos et osaa kertoa - niin tapahtui minulle!) Mieheni ja minä laskimme 7600 dollaria 200 000 dollarin taloon - tapa alle perinteisen viisauslähestymistavan, joka on 20 prosenttia alaspäin, ja jopa vähemmän kuin 6 prosentin keskimääräinen mediaani ensimmäistä kertaa homebuyer.
Luulen, että jos minun piti tehdä se uudelleen, tekisin sen silti. Pidättämällä käteisellämme pystyimme maksamaan suoran osan suurimmasta osasta (ensimmäisen kierroksen) korjauksiamme. Mutta on joitain asioita, joita en haluaisi olla käynyt niin kiireellisessä kiilloituksessa - tai haluaisin, että voisin ennustaa - innostuksessani talon hankkimisesta. Tässä viisi asiaa, jotka haluaisin tietävänni ennen kuin aloitat pienellä ennakkomaksulla.
Jotta voimme käyttää alinta, ennakkomaksuvaihtoehtoa, meidän piti tehdä a FHA-asuntolaina, mikä vaatii vain 3,5 prosenttia alas. Valitettavasti sen mukana tulee pahamaineisesti tiukat vakuutusmenettelyt, ja sinun on käytettävä FHA: n hyväksymää arvioijaa. Myyjä melkein ei halunnut ottaa tarjoustamme, kun sai tietää, että se oli meidän rahoitustapa.
Mutta kun tarjouksemme hyväksyttiin ja talo tarkistettiin, todellinen hauska alkoi. Lainanantajat käyivät valokuvat läpi hienolla hammaskammalla. He pitivät kovapuulattian niittejä laukaisuvaarana. He leivät, kun he näkivät, että kolmannen kerroksen kylpyhuoneesta puuttui wc. He huusivat huonoa, kun he näkivät maalin kuoriutumisen mutatilassa. Meidän piti korjata kaikki nämä asiat ennen heidän lainaa. Koska myyjämme ei tarkalleen sopinut, meidän piti tulla sisään ja vetää niittejä, asentaa wc ja maalata uudelleen seinät itsemme (kaikki taskustamme), mikä oli melkoinen riski ottaen huomioon, että emme tienneet, päädymmekö lopulta paikka. (Onneksi meillä oli hämmästyttävä kiinteistönvälittäjä, joka vietti kanssamme sunnuntain iltapäivän käsittelemään kaikkia näitä asioita!)
Olin perehtynyt yksityinen asuntolainavakuutus koska meillä oli se ensimmäisessä kodissamme. Saadaksesi asuntolainan, jolla on alhainen ennakkomaksu, maksat lainanottajalta vakuutuksen, joka kattaa lainanantajan, jos olet laiminlyönyt. Se potkaisee, kun maksat alle 20 prosenttia alas. On olemassa erityyppisiä tyyppejä, ja aikaisemmin meillä oli yksi, joka antoi asunnonomistajalle peruuttaa sen saavuttaessaan kotisi 20 prosentin pääoman. Muissa perinteisissä asuntolainoissa vakuutus päättyy automaattisesti, kun saavutat 78 prosentin laina-arvo -suhteen (vaikka voit pyytää sen olevan otettu pois kun osut 80!). Mutta FHA-lainalla yksityinen vakuutus on FOREVER - ainoa tapa, jolla voit saada sen pois, on, jos jälleenrahoitat tavanomaiseen asuntolainaan. Tämä tarkoittaa, että niin kauan kuin suoritamme asuntolainan maksuja, maksamme 133 dollaria kuukaudessa (melkein 1 600 dollaria vuodessa!) Kohti jonkun muun vakuutusta. Se on paljon rahaa, joka voi mennä paljon parempiin asioihin, ja inhoan, että meidän on maksettava se.
Jos kehittymätön PMI ei riittänyt, saat FHA-lainalla ylimääräisen ennakkomaksun - ylimääräisen vakuutusmaksun (tunnetaan nimellä Yhden perheen asuntolainan vakuutusmaksu). Maksat sen HUD: lle ja se sisältyy sulkemiskustannuksiin. Olin todella unohtanut tämän, kunnes palasin takaisin ja katselin sulkemisasiakirjojamme (se oli stressaavaa aikaa, jonka yritän estää muistista!). Tämä lisäsi 3 377,50 dollaria. Nyt meidän tapauksessamme saimme myyjän maksamaan joitakin sulkemiskustannuksia tarkastuksen jälkeen, mutta se on silti jonkin verran tarroja. Tämä lisäkustannus - jos laitat sen asuntolainaasi - voi tarkoittaa myös sitä, että kuukausittainen FHA-lainan maksusi päättyy jopa korkeampi kuin mitä joudut maksamaan tavanomaisella lainalla, vaikka korko olisi vähän Vähemmän.
Eräänlainen kuin jälkiruoka syöminen ensin, otimme pienen käsirahaan kustannuksella, että voimme tehdä jotain parempaa myöhemmin. Haluaisimme päästä eroon asuntolainavakuutusten rahan leviämisestä joka kuukausi. Yksi tapa tehdä se on jälleenrahoittaa tavanomaiseksi asuntolainaksi, kun olemme rakentaneet omaa pääomaa. Mutta rahoitettuaan kaikki nämä muutama tuhat dollaria lukuun ottamatta loukkasimme itseämme tähän lainaan heti, kun korot alkoivat nousta (ja he nousevat). Asuntolainojen asia on se, että ne lataavat korkoihin etukäteen, mikä tarkoittaa ensimmäisiä vuosia, jolloin maksat vain vähän pääomalle. Siksi on erittäin vaikeaa etuajassa alkuperäisen lainasumman maksamiseen. Joten kun korot alkavat nousta - kuten ne pakko tehdä, kun otimme lainan historiallisesti matalalla korolla kuten mekin (3,875 prosenttia!) -, matematiikka ei harjoita uudelleenrahoitusta. Joten olemme kiinnitettynä tähän asuntolainaan ja vakuutukseen, elleivät hinnat laske tulevaisuuden rajusti.
Kaksi ja puoli vuotta päädyimme tekemään joitain merkittäviä kunnostustöitä saadaksemme talon tasolle, jolla talot ovat tällä hetkellä parilla korttelimyynnillä myyvien asuntojen tasolle. Laskuttaaksemme halusimme hyödyntää rakentamaamme pääomaa parannuksilla ja kiinteistöjen arvonkorotuksilla. Mutta voit lainata vain tietyn prosenttiosuuden kodin omasta pääomasta (ero siitä, minkä olet velkaa ja minkä arvoinen). Koska olimme edistyneet niin pienessä määrin pääoman maksamisessa (katso numero 4!), Olimme rajoitettu siihen, mitä voimme lainata, ja siksi parannuksiin, joita voimme tehdä. (Mikä ei ehkä ole niin paha, koska se estää meitä pääsemästä päämme yli.) Hyvä uutinen: Tämä pakotti meidät olemaan luovia ja etsimään kompromisseja kunnostustöihin. Tämän ansiosta olemme luoneet lisäarvoa enemmän kuin olemme käyttäneet. Mutta korkojen noustessa halusimme tehdä tästä viimeisestä hurraa ja tehdä KAIKKI työt kerralla, mitä emme lopulta pystyneet tekemään.
Ennen kuin pakata messinkivalaisimet, terrazzo-aksentit ja makramee, vie hiukan aikaa hiipiä esikatselu siitä, mitä kiinteistöalan asiantuntijat sanovat, ovat kodin tärkeimmät trendit, joita tarkistamme luetteloistamme 2020.
Sarah Magnuson
18. joulukuuta 2019
