Suurin osa asunnon ostajista valitsee kiinteäkorkoiset asuntolainat. Näiden lainojen ehdot tarjoavat kaikki lämpimät ja epäselvät tunteet, jotka liittyvät pitkäaikaiseen, vakaan suhteeseen. Mene a 30 vuoden kiinteä korko ja asuntolainan maksusi ensi kuussa on sama kuin vuonna 2049, mikä tekee budjetoinnista ennustettavissa.
Kiinteäkorkoiset asuntolainat, jotka ovat jo suosittuja useiden ensimmäisten asuntojen ostajien keskuudessa, vahvistuivat asuntolaina-alan rakkaana asumiskriisin jälkeen. Useimpien mielestä säädettävän korkoiset asuntolainat olivat vain huono idea. Lainanottajat kääntyivät pois armeista, pelkäten, että korkojen palautuessa voi olla vaikea pysyä asumismaksuissa ja asettaa siten heidät sulkemiseen.
Mutta säädettävän korkoiset asuntolainat näyttävät tekevän paluuta. Vaikka he ovat silti riskialttiita pitkäaikaiselle sijoitukselle, heillä on enemmän takeet paikoillaan kuin mitä he tekivät ennen asuntomarkkinoiden kaatumista, kuten kuinka paljon ja kuinka nopeasti asuntolainan korko voi sopeutua.
Numerot kertovat meille seuraavan: Toukokuu 2019, säädettävän korkoisilla asuntolainoilla oli vain 6,7 prosenttia uusista asuntolainoista, selittää ohjelmistoyritys Ellie Mae, joka käsittelee yli kolmannes Yhdysvaltain asuntolainoista. Mutta joulukuussa 2018 ARM-koneet näyttivät lisäävän paluuta. Niiden osuus uusista asuntolainoista oli 9,2 prosenttia - korkein Ellie Maen perustamisen jälkeen. tietojen seuranta vuonna 2011.
Suurin väärinkäsitys aseista? Että niitä ei koskaan tulisi koskaan käyttää. Itse asiassa on tilanteita, joissa finanssi- ja asuntolaina-asiantuntijat sanovat, että säädettävissä olevilla korkoilla on todella järkevämpi kiinteä korko.
"Ihmisten ei pitäisi pelätä säädettävissä olevaa lainaa", sanoo Melissa Cohn, New York Cityssä sijaitsevan Family First Funding LLC: n varatoimitusjohtaja, joka suosii seitsemän vuoden asevarusteita ja jolla on yksi omassa kodissa. "Historiallisesti säädettävät korot ovat aina olleet alhaisemmat kuin 30 vuoden kiinteät korot, ja ne voivat olla suuri säästö."
Tunnustaessamme, että asunnon ostajilla on ainutlaatuinen taloudellinen tilanne, kysyimme asuntolainanantajilta, milloin on järkevää siirtyä säädettävän koron asuntolainalle. Tässä kolme tilannetta, joissa he suosittelisivat ampuma-aseita.
Mutta vain muistutus ennen kuin tutkimme skenaarioita: On hyvä idea puhua tämä kaikki kodin kanssa luotonantaja, sanoo Shelby McDaniels, Chase Home -yrityksen yrityslainojen kanavajohtaja Luotonantoa.
Ensinnäkin selitys siitä, miten ARM: t toimivat: Lainan otsikko kertoo, milloin korko voi palautua. Joten jos saat 5/1 ARM, se 5/1 tarkoittaa, että lainan alempi johdantokorko kestää viisi vuotta, ja sen jälkeen sitä voidaan muuttaa vuosittain, Holden Lewis, NerdWalletKotiasiantuntija selittää.
Parasta on saada säädettävä korko asuntolaina, kun olet varma, että myyt kodin johdantokaudella tai vuoden tai kahden kuluessa johdantokauden päättymisestä, Lewis sanoo.
"Joten jos saat 5/1 ARM: n, turvallisin tapa on tehdä se, jos aiot myydä kodin noin seitsemän vuoden sisällä."
Jos ostat ikuisesti kotiisi, saatat korottaa jatkuvasti korkoja johdantokauden päätyttyä - ellet rahoita uudelleen, Lewis sanoo.
Pikapalautus tästä, jos ostat aloittelijan kodin ja haluat päivittää sen viiden vuoden kuluessa, ARM voi olla hyvä sovi.
Monet ihmiset eivät harkitse todellisia olosuhteitaan ja käyttävät kiinteää korkoa ajattelematta armeijaa, Cohn sanoo. "Jos olet ensimmäistä kertaa asuntaja, vasta naimisissa, kasvatat perhettä - nämä ovat kaikki syitä mielestäni ottaa ARM, koska asumistarpeesi muuttuvat elämän läpi."
Toinen hieno syy? Aloitat urani kalliissa kaupungissa, jossa vuokra kasvaa jatkuvasti, mutta et aio asua siellä seuraavassa elämäluvussa. Itse asiassa asuntolaina ovat suositumpi kalliilla metroalueilla kuten San Jose, Kalifornia.
"Vain korot -vaihtoehto voi tehdä ARMista entistä houkuttelevampia niille, jotka asuvat väliaikaisesti korkeammissa elinkustannuskaupungeissa", sanoo Lauren Anastasio, sertifioitu taloudellinen suunnittelija osoitteessa Sofi, henkilökohtainen rahoitusyhtiö. ”Vain korko-ARM johtaa tyypillisesti alimpaan kuukausimaksuun kiinteän koron ajanjaksolla ja voi olla loistava tapa jollekin lukita kuukausittaiset asumiskustannukset paikkaan, jossa vuokrakustannukset kasvavat vuosittain. "
Säädettävän koron asuntolainat ovat loistava vaihtoehto matalassa tai laskussa korkoympäristössä, selittää CPA: n ja vanhempi finanssianalyytikko Riley Adams, joka ylläpitää henkilökohtaisen rahoituksen blogia Nuori ja sijoitettu. Tyypillisesti ARM kiinnittää jonkin julkisesti saatavan korkovertailun (kuten LIBOR, Fed Fund -korko, peruskorko jne.) ja lisää määritetty määrä peruspisteitä kokonaiskorkoon, jota sinulle tarjotaan KÄSIVARSI. Jos ARM säätää paljon korkeammalle kuin mitä maksoit, voit jälleenrahoittaa toiseen ARM-laitteeseen tai kiinteäkorkoiseen kiinnitykseen - mikä vaihtoehto säästää eniten rahaa. (Vaikka joskus jälleenrahoitus voi olla poissa kysymyksestä, jos asuntojen hinnat laskevat suuresti - yksi ongelmista, joita tapahtui vuoden 2008 asuntokriisin aikana)
”Koska olemme olleet alhaisen verokannan ympäristössä pitkään ja tämä näyttää todennäköiseltä jatka, jatkamalla tämän alhaisemman koron jälkeen olisi taloudellista järkeä johtuen korkokustannussäästöistä ”, Adams sanoo.
Edellisessä kiinnityksessään, jonka hän otti heinäkuussa 2011, hän jatkoi 30 vuoden kiinteää korkoaan ja pahoittelee päätöstä.
"Jos olisin valinnut 5/1 ARM: n, olisin maksanut huomattavasti vähemmän korkoja ja päätynyt alhaisempaan korkoon, jos rahoittaisin uudelleen", hän sanoo.
ARM voisi olla hyvä sovi, jos aiot maksaa asuntolainan ennen koron mukauttamista, sanoo Kristopher Barros, markkinointistrategia Hyödynnä asuntolainoja kaupungissa: Middleton, Rhode Island.
"Tämä on vähemmän yleinen skenaario tyypilliselle asunnonomistajalle, mutta silti hyvä syy hyödyntää alempaan hintaan, joka tyypillisesti liittyy ARM: ään", Barros sanoo.
Viimeinen huomautus: Jos harkitset asevarustetta, muista kammata kiinteän ajanjakson ajan. Yleisimmät ovat 3, 5, 7 ja 10 vuoden määräaikaiset kauko-ohjaimet, sanoo Andy Harris, presidentti Vantage Mortgage Group, Inc. ja jäsen Riippumattomien asuntolaina-asiantuntijoiden yhdistys (AIME). Kolmen vuoden aseelliset armeijat ovat vähemmän yleisiä ja riskialttiimpia tuntemattomien kanssa, mikä tekee pidemmän aikavälin kiinteän koron ajanjaksosta houkuttelevamman, hän selittää. Mutta mitä pidempi kiinteä ajanjakso, sitä korkeampi korko yleensä on.
Päätökset, päätökset! (Mutta taas, ennen kuin päätät, keskustele asuntolainan neuvonantajan kanssa tilanteestasi, kuten McDaniels suosittelee.)
Ennen kuin pakata messinkivalaisimet, terrazzo-aksentit ja makramee, vie hiukan aikaa hiipiä esikatselu siitä, mitä kiinteistöasiantuntijat sanovat, ovat kodin tärkeimmät trendit, joita tarkistamme luetteloistamme 2020.
Sarah Magnuson
18. joulukuuta 2019