Kun olin taloni ostoprosessi Los Angelesissa mieheni ja minä päätimme, että minkä tahansa tekemämme tarjouksen piti sisältyä ennakkoon. Tarvitsimme tarpeeksi aikaa esiintymiseen tarkastus, suorittaa arviointi ja saada meidän laina hyväksytty.
Jokainen ostaja ei tee tarjousta kodista, jossa on ennakoitavissa olevat kulut, eikä jokainen myyjä hyväksytä varauksia tarjouksellaan. Se riippuu asuinpaikasta (esimerkiksi ehdottomat tarjoukset ovat hyvin harvinaisia New Yorkissa, kun taas melko yleisiä Kaliforniassa) ja kuinka kuumat markkinat ovat.
Saatat myös selata sivustoja ja huomata tarroja, kuten ”vireillä” ja “ehdolliset”, ja ihmettellä, mitä ne tarkoittavat, mikä on ero ja mitä tämä tarkoittaa sinulle, potentiaaliselle ostajalle. Anna minun selittää.
Kun tarjous on ehdollinen, se tarkoittaa periaatteessa: "Tarjoan sinulle tietyn määrän rahaa talollesi, jos omaisuus ja kauppa yleensä täyttää tietyt ehdot. ”Ja se on otettu huomioon ostajan välisessä sopimuksessa ja myyjä.
Ostajalla (yleensä) on rajoitettu aika varmistaa, että hänen mahdollisuutensa täytetään, jotta ne voidaan poistaa tai täyttää. Tänä aikana listaus on yleensä edelleen aktiivinen (eli muut ihmiset voivat silti tehdä tarjouksia talossa) - mutta ei aina. Kun kaikki varaukset on tarkistettu, tarjous siirtyy merkinnästä ”ehdolliset” ”odottaviin” useimmat usean luettelon palvelun (MLS) sivustot (saatat huomata myös erilaisen sanamuodon, ja pääsemme siihen sek!).
Eri tilanteita on neljä tyyppiä. Kolme ensimmäistä ovat yleisimpiä: Fyysinen tilanne (an talon tarkastus, jonka yleensä tekee ammattilainen), arviointi, ja lainan hyväksyminen.
Ehdollisuuksien aikataulu vaihtelee osavaltioittain, mutta esimerkiksi Kaliforniassa standardi aikataulu fyysiselle ja arviointitapaukselle on 17 päivää, kun taas lainaedellytys on yleensä 21 päivää päivää.
Neljäs on myyntihinta: Ostajan on myytävä oma kiinteistönsä nykyisen kiinteistön ostamiseksi. Kuten voitte kuvitella, jälkimmäiselle on vaikeampaa asettaa määräaika.
Agentin mukaan Lindsay Barton Barrett Douglas Ellimanissa, myyjä voi myös vaatia omaa tilannettaan: He myyvät talonsa vasta, kun ovat löytäneet kiinteistön, johon muuttaa tai ostaa. Tämä ei kuitenkaan ole erityisen yleistä, koska tapahtuman ajoitus on ilmassa, ja yleensä ostajat eelistavat virtaviivaisempaa prosessia, joka ei vedä.
Tämä tarkoittaa, että myyjä on hyväksynyt ennakoimattoman tarjouksen. Kuitenkin, kun ostaja työskentelee tavatakseen niitä (ts. Ajoittaa tarkastuksen tai tutkii arviointia), myyjä saa antaa ihmisten katsella taloa ja lähettää tarjouksia.
Kun myyjä hyväksyy ehdollisen tarjouksen, hän ei voi enää näyttää kotiaan tai hyväksyä tarjouksia. Periaatteessa: Ostaja on asettanut sormuksen, ja se on se. Myyjät eivät tyypillisesti halua tällaista ennakkomaksua, koska se voi asettaa heidät kovaksi paikalla, jos ostaja tuntee, että yhtä tai useampaa heidän varaustaan ei voida täyttää, ja he päättävät palata ulos. Myyjän olisi sitten saatettava talo takaisin markkinoille ja aloitettava alusta.
Ostajalla on määräaika ennakoitavissa oleville varauksille, ja hänen on noudatettava niitä. Jos ostaja ei pysty ratkaisemaan sopimusta koskevassa aikataulussa olevia epävarmuuksia, hänen on joko läpikäytä tarjous sellaisenaan tai menetettävä ansainta rahaa talletus. Jos ostaja ylittää määräajansa, myyjän edustajan on toimitettava ostajan pyyntö suorittaa ilmoitus, joka pakottaa ostajan tekemään päätöksen 48–72 tunnin sisällä.
Vaikka myyjän sallittaisiin jatkaa kotinsa näyttämistä ja hyväksyä tarjouksia, he ehdottomasti ei voi peruuttaa käynnissä olevaa ostoprosessia nykyisellä tarjouksellaan, vaikka se olisi ehdollista - riippumatta mitä.
Edellytysten pitäminen paikoillaan on yleensä suojaa ostajaa ja antaa heille mahdollisuus poistua kaupasta, jos odottamatonta tapahtuu. Ostaja voisi esimerkiksi oppia, että katto, jota mainostettiin "uudeksi", on tosiasiassa 40 vuotta vanha ja se on vaihdettava. Tämä kuuluisi "fyysiseen" tilanteeseen, ja ostaja voi poistua sopimusta kohden (jos he ilmoittavat myyjälle ja edustajalle ajoissa).
Tai ehkä, että ostajan perheessä on ollut hätätilanne, jonka seurauksena talolla ei enää ole tarvittavia rahaa talon ostamiseen tai kyetä maksamaan asuntolaina - ostaja ei siis olisi oikeutettu lainaan, mikä tarkoittaa, että yhtä ehdoista ei täytetä. Ostaja saa poistua kaupasta.
Kun puhutaan Los Angeles-pohjaisten kanssa Kompassi kiinteistönvälittäjä Leslie Marquez, hän kertoo Apartment Therapy: lle, että ostajat voivat ohittaa varautumisen, mutta hän ei suosittele ensimmäistä kertaa ostajia tekemään niin. Ostajat voivat kuitenkin makeuttaa kaupan vähentämällä aikataulumääräyksiä, jotka on poistettava.
Fyysisen ja arviointitapahtuman 17 päivän sijasta ostaja voi tarjota esimerkiksi 12 päivää. Tai lainan hyväksynnän 21 päivän ennakoinnin sijasta ostaja voi neuvotella 18 päivästä.
Pienemmän ikkunan luominen on kuitenkin riskialtista, koska varattu aika laskee viikonloput ja vapaapäivät - ja olet riippuvainen joukosta erilaisia ihmisiä, jotta voit tarjota tuloksia, jotka vaikuttavat päätöksentekoosi.
Ja luota minuun, jopa yksinkertainen talotarkastus tarkoittaa suurta paperipinoa, joka sinun on tehtävä merkinnöille rivi riviltä. Pystytkö varaamaan tarkastajan heti? Pystyykö lainapäällikkö selvittämään talouden riittävän nopeasti?
Se ei ole rohkea, jonka myyjä haluaa aloittaa ennakoimattomat tapaukset - sillä on vähemmän riski niitä, ja tarjouksen saaminen menee suoraan odottamiseen nopeuttaa prosessia. Monissa osavaltioissa on kuitenkin melko tavanomaista, että ostajat sisällyttävät vakuutuksensa tarjouksiinsa. Mutta jos jokin ostajan ennakoimattomuus odottaa omaisuuttaan myymään ensin, silloin he voivat odottaa myyjän olevan vähemmän halukas suostumaan kyseiseen sopimukseen. Varsinkin jos myyjällä on muita, vähemmän monimutkaisia ja aikaa vieviä tarjouksia.
Joillakin markkinoilla ennakoimattomiin tuotteisiin sidotut tarjoukset ovat harvinaisia. Barrett kertoo Apartment Therapy: lle, "jopa NYC: n nykyisillä hitailla markkinoilla on erittäin harvinaista, että myyjä tai ostaja suostuu ehdolliseen sopimukseen."
Heti kun kaikki ennakoimattomat varat on poistettu ja kaikki asunnonostoprosessissa jäljelle jäävä asia on paperityön sulkeminen, se tarkoittaa, että koti on "odottamassa".
Periaatteessa tämä kuulostaa. Myynti on vireillä, mutta myyjä hyväksyy varaustarjoukset * vain *, jos asiat katoavat jotenkin.
Tämä tarkoittaa, että vaikka varaukset on poistettu ja talo on teknisesti vireillä escrow, myyjä voi silti näyttää kotinsa ja hyväksyä enemmän tarjouksia.
Jos ostaja ja myyjä eivät kuitenkaan olleet suostuneet mihinkään ennakoimattomiin asuntoihin, talo voi siirtyä suoraan vireillä olevaan myyntiin.
Kaikki riippuu ostajan ja myyjän välisestä sopimuksesta. Jos sopimuksessa sanotaan ”Ehdolliset: Jatka näyttämistä”, myyjä voi itse asiassa hyväksyä lisää tarjouksia.
Ja joskus ehdolliset tarjoukset eivät lopu treenaamiseen, joten se ei todellakaan ole turhaa tehtävää, jos sydämesi on talossa, joka on lueteltu ehdollisena. Jos selaat MLS: ää, sinun pitäisi voida nähdä sellaiseksi merkityt kodit. Voit tehdä varata tarjouksen (joka vaatii ansaitsevan talletuksen laskemisen).
Jos et voi tehdä tarjousta listalle, se voi sanoa ”Ehdollinen: Ei esitystä / ilman potkua.” Ja se ei koskaan sattuu saada edustajasi tavoittamaan ja selvittämään, mikä sopimus on talon kanssa. Vaikuttaa siltä, että se on puhdistuksessa, mutta et koskaan tiedä.
Marquez sanoo, että näin ei tapahdu kovin usein kuumilla markkinoilla: ”Kaikki haluavat kaiken menevän sujuvasti ja etenkin erittäin kuumilla markkinoilla… et näe, että monet ehdolliset tai vireillä olevat tarjoukset putoavat kautta. Yleensä ostaja ja myyjä tekevät jotain, vaikka ostaja sanoo, että yhtä tai useampaa heidän standardistaan ei noudateta. "
Esimerkiksi minun tapauksessamme havaitsimme, että unelmakodillamme oli suuria perustamiskysymyksiä, joita ei paljastunut. Agenttimme otti yhteyttä myyjän edustajaan ja ehdotti kiertotapaa: Myyjä joko alentaa hintaa tai tarjoaa hyvityksen (tai näiden yhdistelmän). Myyjä päätyi sopimukseen, ja tapasimme puolivälissä.
Sitä ei tietenkään aina ole. Vaikka on vaikea seurata tarkasti, kuinka moni ehdollinen tai vireillä oleva tarjous käy läpi vuosittain, HomeGo-raportit epäonnistunut asuntomyynti on kasvanut 1,3 prosentista 4,3 prosenttiin kaikista luettelossa olevista kiinteistöistä viimeisen kahden vuoden aikana (vaikkakaan se ei tarkenna, onko kiinteistöt luetteloitu ehdolliseksi vai vai vireillä).
Kaikki riippuu siitä, kuinka kauan escrow-prosessi on ja sovitusta ehdollinen aikataulusta, mutta voit (yleensä) odottaa talon siirtyvän ehdollisesta odottamiseen noin yhdeksässä päivässä.
Marquezin mukaan jos työskentelet tavallisen 30 päivän escruksen kanssa, odotat enemmän tai vähemmän poistettavia varauksia. Pisin vakuutus on lainan hyväksyntä (21 päivää). Kun laina on hyväksytty, se jättää yhdeksän päivää ennen kuin voit sulkea talon.
Lukumäärä voi kuitenkin kasvaa, jos kyse on 45 päivän escrow -arvosta, tai vähenee, jos ostaja ja myyjä ovat valinneet 14 tai 21 päivän sulkemisen (ne ovat harvinaisempia ja on enimmäkseen varattu joko erittäin kokeneille ostajille tai sijoittajille, joilla on vähemmän menetyksiä, suunnittelet talon kääntämistä tai molemmat).
Loppujen lopuksi menin tarjouksessani 14 päivän fyysisiin ja arvioihin liittyviin ennakkoihin ja 21 päivän lainaedellytyksiin, enkä aio valehdella: Se oli stressaavaa. Soitin tarkastajille ja jätin viestejä varmistaakseni, että minulla oli kaksi vara-tarkastajaa päivystyksessä pahimmassa tapauksessa.
Minua liimattiin puhelimeen siltä varalta, että lainapäällikköni soitti tarvitsevan enemmän paperityötä (onneksi siellä oli skanneri, johon voin hiipiä työssä, jotta voisin lähettää veroilmoitukseni ja tiliotteeni ajoissa muoti).
Ennen kuin pakata messinkivalaisimet, terrazzo-aksentit ja makramee, vie hiukan aikaa hiipiä esikatselu siitä, mitä kiinteistöalan asiantuntijat sanovat, ovat kodin tärkeimmät trendit, joita tarkistamme luetteloistamme 2020.
Sarah Magnuson
18. joulukuuta 2019