Tiedät, että haluat ostaa kodin - et vain ole varma mistä aloittaa. Ja ei ihme: ensimmäisen kodin ostaminen voi olla pitkä ja pelottava prosessi, joka on täynnä karkeita juttuja, kuten matematiikkaa, juridisia asiakirjoja ja kurkkukilpailua. Mutta älä pelkää: Ensikertalaiset kuten sinäkin teet sen jatkuvasti, ja opastamme sinut prosessin läpi.
Ensinnäkin sinun on varmistettava, että olet emotionaalisesti ja taloudellisesti valmis ostamaan kodin. Toivottavasti olet viettänyt viime vuosina saada itsesi vankalle taloudelliselle pohjalle - se tarkoittaa ansaitsemista vakaat tulot, säästää käsirahaa ja parantaa luottoasi, jotta voit saada asuntolainan.
Ei ole haittaa pudottamalla avoimiin taloihin ennen kuin olet virallisesti valmis ostamaan, vain saadaksesi tuntemaan markkinat ja mitä pidät tai et pidä. Mutta kun olet saanut rahoituksen neliöön, on aika aloittaa tosissaan.
Jos vuokraat, aloita haku noin kuusi kuukautta ennen vuokrasopimuksen päättymistä, sanoo Marie Presti, omistaja / välittäjä
Presti-ryhmä Newtonissa, Mass. "Keskimääräiselle kotiostajalle kestää vain kaksi tai kolme kuukautta kiinteistön löytämiseen. Kun olet tehnyt tarjouksen, se on vielä kuusi-kahdeksan viikkoa", hän sanoo. Markkinoilla, joilla on paljon kilpailua ja vähän varastoja, haku voi kuitenkin kestää vielä kauemmin.Kannattaa aloittaa ensimmäisellä kerralla tekemällä kotiostajakurssilla, joka esittelee sinulle prosessia sekä joitain luotettavia kiinteistövälittäjiä omalla alueellasi. "Harkitse ehdottomasti ensimmäistä kertaa ostajien luokan oppimista niin paljon kuin pystyt, joten se ei ole niin pelottavaa", Presti sanoo. Tällaisen luokan suorittaminen on joka tapauksessa usein vaatimus ensimmäisistä asuntojen ostajien lainaohjelmista, joten on hyvä saada tämä vyösi alle varhain.
Noin tänä aikana haluat aloittaa kiinteistötiimisi kokoonpanon aloittaen ostajan edustajalta ja asuntolainan myöntäjältä. (Myöhemmin tarvitset myös kiinteistövälittäjän, kodintarkastajan ja vakuutusasiamiehen.) Kysy ympäri, lue kiinteistönvälittäjän arvostelut Zillowista tai Truliasta tai katso, onko luokan ohjaajallasi suosituksia ostajan suosituksista agentti. Jos pidät ja luotat välittäjöösi, he voivat yleensä ohjata sinua kohti muita paikallisia ammattilaisia, joiden kanssa he ovat työskennelleet aiemmin, lainahenkilöistä vakuutusasiamiehiin.
Osavaltion lait vaihtelevat, mutta ostajan edustaja edustaa kiinnostuksen kohteitasi kotihaun aikana ja neuvottelee puolestasi, ja yleensä vastaanottaa myyjältä palkkion, kun ostat vihdoin kodin (eli et maksa heille suoraan). Valitse joku, jolla on syvät tuntemukset paikallisista markkinoista - ja jonka luotat etsimään sinua.
Aloita lyhyellä neuvottelulla edustajasi kanssa, jotta olet samalla sivulla - heidän on tiedettävä, mitä etsit. Presti antaa uusille ostajille kotitehtävänsä ja kehottaa heitä laatimaan luettelon viidestä parhaasta pakollisesta - ei-neuvoteltavissa ominaisuuksia, jotka ehdottomasti tarvitsevat kodin, joka voi vaihdella keskusilmasta tiettyyn kaupunkiin tai sijaintiin - ja sitten priorisoida niitä. "Ja jos ostat kiinteistön jonkun toisen kanssa, heidän tulisi tehdä sama asia erikseen. Sitten teidän kahden tulisi kokoontua yhteen ja yhdistää tämä luettelo yhdeksi tärkeysluetteloksi", hän sanoo. "Se voi kestää viikkoja ja viikkoja."
Sitten Presti kehottaa heitä tekemään paremmuusjärjestykseen myös viisi parasta “toivelista” -kohdetta - ja yhdistämään nämä kaksi luetteloa yhteen. Ellei teidän kahden välillä ole merkittäviä päällekkäisyyksiä, tämä luettelo sisältää usein yhdistelmän ensimmäisestä luetteloparista hylättyjä välttämättömyyksiä. Mutta jokainen ominaisuus, jossa voit pysyä joustavana, avaa sinut enemmän potentiaalisia koteja - ja hintaluokkia.
Näiden kriteerien listaaminen auttaa sinua pysymään keskittyneenä siihen, mikä sinulle todella tärkeä katsellessasi taloa, Presti sanoo. "Jos ihmiset vain alkavat katsoa taloja ja heillä ei ole tätä valmisteluluetteloa, he menevät sisään ja jos siinä on mukava keittiö, he yhtäkkiä ajattelevat sen olevan hienoa. He katsovat kosmetiikkaa, ja sen pitäisi olla yksi viimeisistä asioista, joihin sinun tulisi keskittyä ”, hän sanoo.
“Ensinnäkin on tutkittava, täyttääkö se kriteerisi, mikä on sinulle tärkeää. Toiseksi rakenteelliset näkökohdat - kuinka vanha on uuni, katto, ikkunat - ennen kuin aloitat tutkia, onko siinä ruostumattomasta teräksestä valmistettu astianpesukone ”, Presti sanoo. ”Koska asunnonomistajana voit ehdottomasti muuttaa talosi tai huoneistoasi sisäpuolen milloin tahansa. Omistat sen, ja voit korjata sen ajan myötä. Mutta et voi poimia taloa ja siirtää sitä pois vilkkaalta kadulta. "
Sinun pitäisi myös saada etukäteen hyväksyntä asuntolainalle, ennen kuin aloitat vierailun kodeissa. Ensinnäkin, jos löydät unelmiesi talon heti, saatat unohtaa rahoja hakeessasi. Mutta se antaa myös realistisia odotuksia siitä, mitä sinulla on varaa. ”Ehdotan yleensä, että teet sen jo varhain, koska se voi olla yllättävää ja järkyttävää, kun ostaja lopulta menee lainanantajan luo ja pyytää ennakkohyväksyntää, ja he saavat selville, että heidän luotto-pisteet ovat alhaisemmat kuin he ajattelivat tai heillä ei ole tarvitsemansa ostovoimaa ”, Presti sanoo.
Vertaa muutamia erilaisia lainanantajia ja asuntolainatuotteita verkossa, mukaan lukien paikallisten luotto-osuuskuntien tarjoamat, jos sinulla on kelpoisuus, ja alhaisen ennakkomaksun ensimmäiset asuntolainat, jotka tarjoavat oman valtion asuntorahoitusvirasto.
Sinun on kerättävä palkkakirjat, veroilmoitukset ja muut taloudelliset asiakirjat asuntolainahakemuksellesi. Pidä nämä kansiossa koko kotihaun ajan, koska joudut toimittamaan ne uudelleen, kun viimeistät asuntolainasi (tai jos 90 päivän ennakkohyväksyntäsi päättyy).
Kun ostajan edustaja on puolellasi ja ennakkohyväksyntä kirje käsillä, olet nyt valmis seuraamaan ilmoituksia ja hankkimaan maata unelmakodellesi - ja teet tarjouksen, jos löydät sen.
Kun löydät oikean talon, edustajasi auttaa sinua kirjoittamaan ja lähettämään tarjouksen. Hyvän ostajan edustaja yrittää selvittää myyjästä joitain tietoja, jotka saattavat parantaa mahdollisuuksiasi (ja määrittää pitäisikö sinun lähettää henkilökohtainen kirje myös)), ja tuntee paikalliset markkinat riittävän hyvin varmistaaksesi, että tarjouksesi on kilpailukykyinen.
"Agenttisi tehtäväsi on selvittää myyjän motivaatio, onko muita tarjouksia ja mikä on myyjälle tärkeätä tarjouksia tarkasteltaessa", Presti sanoo. Tämän Intelin avulla voit ehkä tehdä tarjouksesta houkuttelevamman pienillä tavoilla. ”Monissa tapauksissa he oppivat, että varmasti raha on tärkeä, mutta se ei ole ainoa asia. Ehkä heille on todella tärkeää sulkea tietty päivä. "
Sinun on yleensä sisällytettävä talletus tarjoukseesi, nimeltään ansaita rahaa, joka voi olla 1 000–10 000 dollaria tai enemmän. Tätä rahaa käytetään ostohintaan, jos tarjouksesi hyväksytään, ja palautetaan sinulle, jos ei - mutta jos lopulta rikoit hyväksytyn tarjouksen ehtoja, se on mennyt.
Ota se minulta, tarjouksen tekeminen vie paljon rohkeutta: Sitoudut maksamaan satoja tuhansia dollareita, joten sinun on todella pitävä paikasta - ehkä rakastaa -. Samanaikaisesti on täysin mahdollista, että tarjouksesi hylätään. Me rakastua ja tehdä tarjous kolmesta asunnosta vuoden aikana ennen kuin neljäs tarjouksemme lopulta hyväksyttiin; jokainen hylkääminen oli tuhoisaa.
Massy Lexingtonissa sijaitsevan Higgins Group -yrityksen välittäjä Judy Alexander kertoi, että jotkut hänen ostajistaan olivat ylittää 10 tai enemmän kertaa, ennen kuin ne lopulta menestyivät - jokaisella on oma uuvuttava pettymys. "Se on tuska", hän sanoi. ”Suurin osa [tästä työstä] on olla sosiaalityöntekijä. Se ei ole kaikkia kiinteistöjä. "
Sarah Korval, joka osti talon aviomiehensä Scottin kanssa vuonna 2016, kertoo, että asiat todella stressaavat. ”Oli paljon liikkuvia osia, jotka potkaisivat liikkeeseen heti tarjouksen tekemisen jälkeen. Se oli pyörretuuli, hän sanoi. ”Tapahtui myös, että tarjous hyväksyttiin viikolla, jolloin lähdimme lomalle, ja niin meidän piti harjoittaa liiketoimintaa kansallispuistosta, jolla oli huono solupalvelu. Yrittäminen antaa kiireistys radonitestille, kun et kuule ihmistä toisesta päästä, ei auta verenpaineestasi. "
Normaalissa markkinaolosuhteessa tarjouksessasi tulisi olla varaus, jonka avulla voit suorittaa kotitarkistuksen noin viikon kuluessa hyväksytystä tarjouksesta. Tämän avulla voit poistua ostoksesta tai neuvotella uudelleen hinnasta, jos kotitarkastus osoittaa aiemmin tuntemattomia ongelmia.
"Kodintarkastaja tutkii kodin rakenteelliset ja mekaaniset olosuhteet", kertoo Jorge Colon, ohjelman johtaja Kodinsuunnittelijat, voittoa tavoittelemattoman Allston-Brighton Development Corp. Bostonissa.
Ne eivät ole kaiken tietoisia, mutta kotitarkastaja voi yleensä varoittaa sinua ilmeisistä ongelmista tai potentiaalisista ongelmista ongelmakohdat, jotka saattavat tarvita tarkempaa tutkintaa asiantuntijalta, kuten tuholaistarkastaja tai rakenne insinööri. Tarkastus keskimäärin noin 300–500 dollaria, ja sen tulisi kestää muutama tunti. Jos pystyt, on hyvä idea varjostaa tarkastaja oppimaan talosta.
”Kodintarkastaja kertoo sinulle esimerkiksi, jos lämmitysjärjestelmä tai katto on vaihdettava lähitulevaisuudessa, mikä voi olla kallista korjausta”, Colon sanoo. Jos olet sisällyttänyt tarkastustapahtuman, voit tarkastajan raportin avulla päättää, neuvotteleeko se uudelleen vai poistuuko tapahtuma menettämättä talletustasi. "Se mitä kotitarkastaja ei voi kertoa sinulle, onko sinun ostaa koti tai ei", Colon lisää. "Se on ostajan vastuulla."
Kuumilla markkinoilla ensimmäistä kertaa ostavat asiakkaat voivat kamppailevat pysyäkseen käteisvarojen ostajien parissa, ja he voivat tuntea painostustaan pudottaa varauksia tarjouksestaan - kuten kodintarkastustapahtumat. "Minusta sinun on oltava todellinen cowboy tehdäksesi sen, tarkoitan sitä", Alexander kertoi minulle. "Mutta toisaalta, jos haluat olla käynnissä, myyjät eivät yleensä halua hyväksyä tarjousta, joka sisältää tarkastusvarauksen, jos tarjouksia on useita."
Yksi tapa, jolla Aleksanteri ehdottaa pääsyä kilpailevilla markkinoilla, on puristaa kotitarkastuksessa avoimen talon välillä ja kaikkien tarjousten erääntyessä yleensä muutaman päivän kuluttua. ”Toinen on mennä takaisin katselemaan taloa toisen kerran ennen tarjouksen saapumista, ja tällä kertaa asiantuntevan urakoitsijan kanssa tai ystävä, jolla on liiketoimintaa ja joka pystyy mittaamaan lämmityksen, sähkö-, LVI- ja talon pääjärjestelmät ”, hän sanoi sanoi.
Kaksoispiste varoittaa tarkastustapahtuman luopumisesta, ellei sinulla ole keinoja kattaa odottamattomia korjauksia. "Kun kirjoitat tarjousta, varmista, että mukana olevat ehdot ovat realistiset sinulle", hän sanoi. "Älä anna markkinoiden kilpailukyvyn pakottaa sinua tekemään emotionaalisia päätöksiä."
Kun olet tarkastanut kodin ja uusien neuvottelujen jälkeen molemmat osapuolet ovat valmiita jatkamaan, on aika allekirjoittaa lopullinen sopimus, jota usein kutsutaan osto- ja myyntisopimus (P & S). Tämä ilmoittaa lopullisen ostohinnan, määräajan ja muut myyntia koskevat lailliset tiedot. Se voi sisältää lisätakuita, jotka suojelevat sinua tai myyjää: esimerkiksi asuntolaina-ehto antaisi sinulle mahdollisuuden turvautua takaisin, jos et pysty takaamaan rahoitusta.
Kun P&S on allekirjoitettu, on aika viimeistellä rahoitustasi. Lähetät viimeisen asuntolainahakemuksen - päivityksen aikaisemmasta hakemuksestasi uusilla palkkamerkeillä ja tiliotteilla - tiukempaa vakuutusta varten. Pidä luotto sulkeutuneena tänä aikana, koska et halua äkillistä luottokortin räjähdystä pudottavan luottotulostasi ja sekoittaaksesi asuntolainahakemuksesi.
Tänä aikana lainanantajasi palkkaa yleensä arvioijan arvioimaan kiinteistön arvoa. Tämä maksaa noin 300–400 dollaria, vaikka se voidaan sisällyttää sulkemiskustannuksiin. Jos tarjoat yli kysyvän hinnan, tämä voi olla hieman hermostuttavaa, koska tarvitset arvioinnin tullaksesi sisään lähellä sovittua ostohintaa tai sen yläpuolella - lainanantaja ei aio lainata sinulle enemmän rahaa kuin paikka on arvoinen.
Nyt kun työskentelet viimeisteltyjen lukujen kanssa, tämä on usein kohta, johon ostajat päättävät lukita korolla 30 tai 45 päivää - tarpeeksi kauan, jotta kaikki numerot pysyvät paikoillaan sulkemisen ajan Päivämäärä. (Voit kuitenkin halutessasi lukita korot milloin tahansa tässä prosessissa - lainavirkamies voi ehkä neuvoa sinua tässä suhteessa.) Lainanantajan tulisi Nyt voit myös antaa sinulle tarkan arvion sulkemiskustannuksista ja kaikista vakuutuksista tai kiinteistöveroista, jotka joudut maksamaan ennakkoon (edeltäväksi vuodeksi) osoitteessa sulkeminen.
Asunnonomistajista puhuttaessa sinun on saatava joitain, ennen kuin voit sulkea kodin - pankin ei aio antaa sinulle satoja tuhansia dollareita ilman vahvistusta, että sen sijoitus on vakuutettu. Kiinteistönvälittäjäsi saattaa ehkä suositella paikallista vakuutusasiamiestä, tai jos olet tyytyväinen autovakuutukseen, voit kysyä heiltä auto- ja asunnonomistajakäytäntöjen niputtamista alennuksen saamiseksi. Jos olet epävarma, etsi itsenäinen edustaja, joka voi tehdä ostoksia parhaista hinnoista ja kattavuudesta puolestasi.
Juuri ennen sulkemista sinulla on mahdollisuus suorittaa viimeinen kodin läpikäynti varmistaaksesi, että se on tyhjä, puhdas ja enemmän tai vähemmän ehjä - sama talo, jonka olet sitoutunut ostamaan. Jännitteet saattavat olla korkeat tässä vaiheessa, mutta kumpikaan osapuoli ei halua, että kauppa rajuu nyt, joten kaikki nitpicking-yksityiskohdat voidaan toivottavasti korjata. (Myyjämme yritti jättää valtavan ruman huonekalupalan taakse - meillä ei ollut sitä.)
Päätösmenettelyt vaihtelevat, mutta yleensä tapaatte myyjän, kiinteistönvälittäjien ja asianajajien kanssa allekirjoittaaksesi asiakirjan - ja lisäät John Hancockisi noin sataan muuhun juridiseen muotoon. Agenttisi tai asianajajasi voi selittää kaiken, mitä et ymmärrä. Kysymyksiä voi ladata. Se on loppujen lopuksi aika iso juttu.
