Pidätkö valitsemistamme tuotteista? Vain FYI, voimme ansaita rahaa tämän sivun linkkeistä.
Olet flirttaillut ideasta kodin omistamisesta. Ehkä Zillowista on tullut yksi yleisimmin käyteistäsi sivustoista tai olet joutunut satunnaisesti sivustoihisi avaa taloja IRL, suoritti taloudellisia skenaarioita asuntolainan laskurilla ja löydä iloa selaamisessa näytteet. Mutta nyt mietit, miten päästä "haluaisin omistaa taloni yhtenä päivänä" asuntolainan ottamiseen, kodin ostamiseen ja metrolaattojen asentamiseen.
Epäilemättä kodin ostaminen on valtava taloudellinen päätös - todennäköisesti suurin elämäsi. Prosessista voi tuntua pelottavalta, kun tiedät tärkeän eron esivalmistelun ja ennakkohyväksynnän välillä ja ymmärrät sellaisia asioita, kuten arviointivarausten arviointi ja escrow. Lisää tähän tunteellinen vuoristorata, joka löytää unelmakotisi ja odottaa kuulevani tarjoustasi.
Asunnonvaihtoprosessin jakaminen vaiheisiin tekee siitä kuitenkin paljon hallittavissa olevan. Tässä askel askeleelta, asiantuntijoiden tukema opas kodin ostamiseen.
Sijoita tässä varhaisessa vaiheessa vahvaksi ja päteväksi ostajaksi säästämällä käsirahaa ja hankkimalla luotto tip-top-muotoon.
Jokaisen ostajan taloudellinen kuva on ainutlaatuinen. Kyllä, 740: n tai sitä korkeampi luottotulos palkitsee sinut parhailla korkoilla ja laskemalla vähintään 20 prosentin maksu kotiin säästää sinua maksamasta yksityistä asuntolainavakuutusta, tai PMI. (PMI maksaa tyypillisesti 0,5–1 prosenttia koko lainasummasta vuodessa, tosin yleensä se maksetaan kuukausimaksuna. PMI: n tarjoavat yksityiset vakuutusyhtiöt, mutta lainanantaja järjestää sen.) Mutta hengitä helposti: Voit silti ostaa kodin, jolla on paljon alhaisemmat luottotiedot ja paljon vähemmän käsirahaa. Yhtenä esimerkkinä - koska siellä on paljon lainavaihtoehtoja [HUOMAUTUS: LINKIT YHTEEN MUUTPAKETTIOHJEISIIN] - luottopisteesi voi olla niinkin alhainen kuin 500 FHA-laina (liittovaltion asuntohallinnon vakuuttama valtion tukema asuntolaina) niin kauan kuin laitat alas 10 prosenttia, tai se voi olla 580, jos laitat alas 3,5 prosenttia, selittää Ignacio Rodriguez Westside Estate Agencyn kanssa Malibussa, Kaliforniassa. Tavanomaisilla lainoilla tavoitteena on vähintään 620 luottoluokitus.
Idea täällä? Älä anna täydellisen olla hyvän vihollinen! Markkinoiden kasvu voi ylittää sinut, jos odotat vuosien kertyvän tarpeeksi 20 prosentin käsirahalle säästötililläsi tai luottopisteesi nousevan poikkeukselliseen luokkaan.
Riippumatta siitä, onko käsiraha ennakkomaksuasi 3,5 prosenttia tai 20 prosenttia, haluat säästää rahaa mahdollisimman pian. "Ihannetapauksessa se on tilillä, joka ansaitsee korkoa", sanoo New York City Broker Lindsay Barton Barrett Douglas Elliman.
Harkitse keskustelua finanssialan neuvonantajan kanssa strategiasta, jolla maksat korkeakorkoisia lainoja samalla kun säästät kotona. Markkinatilanteista riippuen voi olla ehdottoman järkevää ostaa koti ennen muita velkoja -köh, ne hankalat opiskelijalainat! - maksetaan takaisin, jotta voit rakentaa omaa pääomaa ja saada omaisuuden, joka voi arvostaa arvoaan ajan myötä, Barton Barrett sanoo.
Sikäli kuin luotto menee, sinulla on oikeus, lain mukaan a ilmainen luottotiedot joka vuosi. Tämä raportti ei oikeastaan kerro sinulle pisteitäsi (jotka saattavat vaihdella kolmen toimiston välillä), mutta se auttaa sinua määrittämään kaiken, mikä vetää pisteet alas. Jokaisella viidestä ihmisestä on virheitä heidän luotonsa raporttiliittovaltion kauppakomission mukaan, joten haluat saada korjaamasi virheet ennen kuin aloitat asuntolainan ostamisen. Voit pitää välilehtiä todellisissa luottotuloksissasi ilmaisilla online-pisteseurantaimilla, kuten Credit Karma. Tai monilla pankeilla ja luottokorttiyhtiöillä on ilmaiset luottotulosseurannat integroituna online-tiliin.
Nyt on myös hyvä aika antaa luottoasi pieni TLC. Jatkuvasti oikea-aikaisten maksujen suorittaminen on paras asia, jonka voit tehdä luottotuloksesi suhteen. Voit antaa sille nopean lisäyksen maksamalla luottokorttisaldot niin, että jokaisen kortin käyttöaste on enintään 30 prosenttia - mikä tarkoittaa, että jos sinulla on 1 000 dollarin raja, pidä saldosi alle 330 dollaria todistaaksesi velkojille, joita et ylitä sinä itse.
Ennen kuin aloitat kotien katselun, sinun kannattaa hankkia esivalintakirje, jonka mukaan lainanantaja on alustavasti valmis lainaamaan sinulle tiettyyn pisteeseen saakka. Tämä merkitsee kiinteistönvälittäjiä, että olet tosissasi ostaa, et vain katsele kotia hauskanpitoon. Esitarkastuskirje auttaa sinua myös määrittämään budjettisi ja kaventamaan, mitkä asunnot ovat hintaluokassasi, New York City-kiinteistönvälittäjä sanoo. Rebecca Blacker Warburg Realtyn kanssa.
Jotakin pidettävä mielessä: Esivaltuutettu on vauva-askel kohti lainaa. Ilmoitat itse luottotulosi ja tulosi tiedot, ja luotonantaja puolestaan antaa sinulle kuvan siitä, kuinka paljon sinulla on varaa. Ennakkohyväksyntä on kuitenkin paljon perusteellisempi prosessi, joka vie sinut lähemmäksi päätöstaulua: Aika, jolloin tiedot tuloistasi ja luottotuloksistasi varmennetaan. Lisää siitä alla.
Ajattele kiinteistönvälittäjääsi kotiostoryhmän kapteenina. Tämän takia haluat palkata edustajan, joka voi tehdä vahvoja suosituksia asuntolainanvälittäjille, kiinteistövälittäjille ja kodintarkastusammattilaisille, New York City Agent Agent sanoo. Kemdi Anosike of Warburg Realty. "Tärkeintä on, että tarvitset kiinteistönvälittäjän, joka kuuntelee sinua ja ymmärtää sinun tarpeesi", Anosike sanoo.
Voi, arvaa mitä? Et todennäköisesti ole koukussa maksamaan kiinteistönvälittäjällesi. Myyjä kattaa yleisimmin sekä ostajan että myyjän edustajien palkkiot, kertoo kiinteistönvälittäjä Joan Pallone Pallone ja osakkuusyritykset kaupungissa Broomfield, Colorado. On joitain harvinaisia poikkeuksia, kun ostaja maksaa oman edustajansa palkkiot, kuten silloin, kun koti myydään omistajalle.
Asetat itsesi vahvaksi ostajaksi, jos olet saanut ennakkoluvan asuntolainalle ennen aloitat talonmetsästyksen ja tarjousten tekemisen. "Usein" täydelliset kodit "ovat markkinoilla alle muutaman päivän," sanoo Stevie Rangel, Compassin edustaja Los Angelesissa, Kaliforniassa. Et halua sekoittaa saadaksesi ennakkohyväksynnän, kun muut ostajat lähettävät tarjouksia. Monet myyjät ei viihdytä tarjouksia mahdollisilta ostajilta, joilla ei vielä ole rahoitustaan.
Tämän vaiheen aikana, joka on muodollisempi ja perusteellisempi kuin ennakkolupa, luovutat luotonantajalle paljon asiakirjoja, kuten W2-dokumentit, palkkalaskut, tiliotteet ja veroilmoitukset. Pidä paperityösi organisoituna ja valmiina menemään.
Tässä vaiheessa sinulla on budjetti mielessä ja viestit kiinteistönvälittäjällesi, mikä on tärkeää sinä kotihaussa - olipa kyseessä iso takapiha koirallesi, lyhyt työmatka työhön tai kävelymatka kaapissa.
Vieraillessasi kodeissa tai avatessasi taloja, tuo muistikirja seurataksesi kiinteistöjen etuja ja haittoja. Se on kovaa, mutta älä häiritse sellaisia virheitä, jotka voidaan helposti korjata, kuten Cookie Monster - sininen makuuhuone tai tylsät rakennusluokan boobo-valot. Kiinnitä huomiota asioihin, joita on vaikeampi käsitellä, kuten vedenpaine ja luonnonvalon määrä.
Se voi olla rakkautta ensimmäisellä kotikierroksella tai joudut ehkä näkemään muutama tusina kotia ennen kuin löydät oikean. Keskimääräinen ostaja tarkastelee tyypillisesti kymmentä kotia 10 viikon aikana, kohdan a mukaan raportti kansalliselta välittäjäliitolta.
Sinulla on ennakkohyväksyntä asuntolainalle ja kiinteistönvälittäjäsi löysi rakastamasi kiinteistön. On aika tehdä tarjous!
Kiinteistönvälittäjälläsi on "pakkaukset", jotka osoittavat, mitä alueen muut kodit ovat myyneet, ja auttavat ilmoittamaan tarjoustasi. Usein ensimmäistä kertaa ostavat asukkaat ovat tarpeettomasti huolissaan siitä, että maksavat liikaa kodista, sanoo Angela Carrasco, kiinteistövälittäjä, joka sijaitsee Los Felizissä, Kalifornia. Ja yleinen virhe, joka ensimmäistä kertaa tekevät ostajia, on tulossa liian vähän, varoituksia Daniele Kurzweil, lisensoitu kiinteistömyyjä Friedman-tiimin kanssa Compassissa, NYC. Vaikka oletkin kuullut markkinoidesi suosivan ostajia, et todennäköisesti halua vielä tulla tavoitehinnan alapuolelle. "Tämän taktiikan ongelmana on, että myyjä ei näe sinua vakavana", Kurzweil sanoo.
Mutta on olemassa joitain suojatoimenpiteitä sen varmistamiseksi, että et maksa ylimaksua, Carrasco selittää, kunhan et luopu ennakoivista tilanteistasi. ”Todellisuus on, että kauppaa ei suljeta, mikä tarkoittaa, että lainanantaja ei hyväksy lainaa, jos kotia ei arvioida, Carrasco sanoo. (Lisää ennakoimattomuuksista ja arvioista pian!)
Jos rakastelet tosiasiallisesti kotona ja olet kilpailluilla markkinoilla, voit makeuttaa tarjouksesi ostajan kirjeellä, joka auttaa sinua ilmaisemaan miksi olet kiinnostunut kodista henkilökohtaisella tavalla, sanoo Los Angelesin kiinteistönvälittäjä ja kuluttajasuunnittelijat Beatrice de Jong asiantuntija Avoin ovi. ”Paras tarjouskirje keskittyy rakastamasi kodin ominaisuuksiin, kiittää myyjiä heidän kohdallaan makuja tai tapaa, jolla he ovat ylläpitäneet kodin, ja osoita heille, että olet sitoutunut sujuvaan sulkemiseen ”, hän sanoo.
Kun teet tarjouksen, myyjä vaatii tyypillisesti ”ansaitsevaa rahaa” sopimuksen tekemistä varten. "Vakava rahatalletus on merkki vilpittömässä mielessä ostajan puolesta siitä, että hän suhtautuu tosissaan kotiin ja haluaa sijoittaa pelin", sanoo Utahin kiinteistönvälittäjä Salt Lake City. Jen Horner RE / Max-mestarien kanssa. Vaaditun ansaitsevan rahan määrä voi vaihdella sopimuksen, myyjän mieltymysten sekä kaupungin tai osavaltion mukaan, Horner selittää. Tyypillisesti talletus laskee välillä 1-5 prosenttia kodin ostohinnasta, hän sanoo. Ostaja voi saada ansaitsevat rahansa takaisin, jos myyntiä ei käytetä sopimuksen ehdoissa mainitun syyn vuoksi. Jotkut yleiset sopimusehdot, jotka suojelevat ostajia ja antavat heille mahdollisuuden poistua ostoksista, liittyvät kodintarkastuksiin, rahoittamiseen, joka on meneillään, ja kotihinnoitteluun, joka on liian alhainen.
Kun olet tehnyt tarjouksen, myyjä hyväksyy, antaa vastineen tai hylkää sen suoraan.
Kun myyjä hyväksyy tarjouksesi, on aika saada kotitarkastus. Lähes kaikkiin tarjouksiin sisältyy ”kotitarkastusvaraus”, jonka avulla ostaja voi poistua kaupasta, jos tarkastusten havainnoissa on merkittäviä ongelmia.
Tarkastaja etsii kaikenlaisia ongelmia, joita kodilla voi olla, alustasta aina kattoon asti, mukaan lukien vialliset johdotukset tai merkit homeen kasvusta.
Kodintarkastajat etsivät ongelmia, jotka saattavat aiheuttaa turvallisuusongelmia, mutta he eivät ole kosmeettisia kysymyksiä. He ilmoittavat jotain halkeamasta ratkaisussa, mutta eivät tee huolimatta huolimatonta maalaustyötä.
Ostajat maksavat kodintarkastuksista suurimman osan ajasta, selittää Välittäjä Kelly Malloy, Windermere Real Estate -yhtiön kanssa Seattlessa. Hän suosittelee viemärialueen lisäämistä, joka tutkii putkistojen ulkoa. Yhdessä tämä maksaa 700–800 dollaria, mutta voi vaihdella markkinoidesi tai kodin koon mukaan.
Sopimuksestasi riippuen sinä - ostaja - voit pyytää myyjää tekemään korjauksia tarkastuksen perusteella tai antamaan sinulle hyvityksen, jotta voit korjaukset suorittaa loppuun. Ennen kuin siirryt pöytätietopöydälle, luovutat rahasi ja allekirjoituspaperit, sinulla on mahdollisuus tehdä viimeinen käynti läpi varmistaaksesi, että kaikki korjattava asia on käsitelty. Jos mahdollista, ajoita tämä myyjien muuton jälkeen - vain siltä varalta, että muuttajat aiheuttavat vaurioita.
Joskus kauppa kuitenkin kaatuu - ehkä liian monta punaista lippua ilmestyi kotitarkastuksen aikana ja myyjä on halukas tai kykenevä tekemään työn, Malloy selittää. Luotta prosessiin, vaikka se saattaa hiipiä vähän, hän neuvoo. Kotisi on siellä!
Seuraava on arvio, joka vaaditaan, jos otat asuntolainaa, mutta se voidaan luopua kaikesta käteiskaupasta. Tämän aikana luvanvarainen arvioija tulee kotiin ja suorittaa perusteellisen kodin läpi selvittääkseen, kuinka paljon se on arvoinen. Arvioijasi tarkastelee mitä naapuruston äskettäin myytiin samanlaisia koteja kuin mitä tahansa remontit tai päivitykset, joilla voi olla lisäarvoa kodille, ja kodin tilan huomioiminen omaisuutta. Pohjimmiltaan arvioija yrittää varmistaa, että sopimushinta on oikeudenmukainen ostajan ja myyjän lisäksi myös lainanantajalle. Jos arvio on alhaisempi kuin sopimushinta, lainanantaja ei hyväksy lainaa.
Jopa usean tarjouksen tilanteessa omistajan on pidettävä arvio mielessä, selittää Brandy Grell, Osakkuusyritys osoitteessa RE / MAX -ammattilaiset kaupungissa Stillwater, Minnesota. Jos tarjoat 230 000 dollaria ja kodin arvo on 210 000 dollaria, ylimääräinen 20 000 dollaria on kerättävä. "Pankki lainaa vain sen arvon, jonka uskoo kodin olevan arvoinen", Grell sanoo.
Useita skenaarioita voisi pelata tässä vaiheessa. Paras tapa ostajille? Myyjä neuvottelee uudelleen niin, että myyntihinta on arvioinnin mukainen. Toinen vaihtoehto on lisätä ennakkomaksu käsirahaan korvaamaan ero, jonka koti arvioi ja mistä ostat. Lisäksi sopimuksesi kodin arviointitilanne antaa sinun kävellä pois kaupasta, jos arvio on alhainen, ja saat ansaitut rahasi takaisin.
Laita tuo samppanja jäälle: Olet kotirenkaalla. Se on kuitenkin voinut kestää hiukan kauemmin kuin odotit. Asuntolainan sulkeminen kestää keskimäärin 45 päivää lainaohjelmistoyritys, Ellie Mae, mutta noin yksi kolmesta sulkemisesta viivästyy. Takaiskuihin, jotka voivat lykätä sulkemispäivääsi tai vaatia sinut aikataulun muuttamiseen, voi sisältyä tarkastuksesta tai arvioinnista johtuvia kysymyksiä tai luotonvaihtelua, joka muuttaa lainan ehtoja. Voit välttää tämän tekemättä mitään, joka vaikuttaisi luotto- tai velkasuhde-tulosuhteeseesi, kuten maksamalla luottokortti tai ottamalla autolaina.
Ainakin kolme arkipäivää ennen sulkemista saat ”Tiedonannon päättäminen, ”Viiden sivun asiakirja, joka sisältää lainan ehdot ja luettelon sulkemiseen liittyvistä palkkioista.
Sulkemiskustannukset ovat yleensä noin 2–5 prosenttia lainasta, joten jos ostat kodin 250 000 dollarilla, odota sulkemiskustannusten olevan 5 000–12 500 dollaria. Voit maksaa tämän taskusta tai voit laittaa sen takaisin lainaan, mutta muista, että jos teet jälkimmäisen, maksat siitä korkoa. Jotkut yhteisiin sulkemiskustannuksiin sisältyy arviointimaksut, lainan myöntäminen, nimikehaku sekä ennakkomaksut, kuten kiinteistöverot, asunnonomistajavakuutukset ja korot ensimmäisen maksun suorittamiseen asti.
Sulkeessasi allekirjoitat kaikki asuntolainaasi vaadittavat asiakirjat, luovutat kassatarkistuksen käsirahasta ja muista maksuista ja saat avaimet uuteen paikkaasi. Jotkut valtiot vaativat asianajajaa osallistumaan kiinteistökauppaan tai olemaan läsnä sulkemisen yhteydessä. Ostajat valitsevat usein yhteistyön lakimiehen kanssa lisäsuojana, jos myynnissä on vaikeuksia, kuten kodin ostaminen tulva-alueella tai suljetun kodin ostaminen.
Lainaehdoista riippuen sinua voidaan joutua myös perustamaan sulkutilille. Pohjimmiltaan tämä pitää rahaasi, kunnes se erääntyy, ja asuntolainojen yhteydessä sitä voitaisiin käyttää maksaa asuntoveroista, asunnonomistajien vakuutuksista ja HOA-maksuista, selittää Nora Apsel, Morty. Pankki perii sinulta ennakkomaksujärjestelyn ja maksat sitten tilille kuukausittain lainan voimassaoloajan, Apsel sanoo. Tämä virtaviivaistaa maksuja, mutta auttaa myös suojaamaan lainanantajaa, jotta kotiasi ei suljeta maksamatta olevien kiinteistöverojen takia, kuten tämä kaveri, joka menetti kodinsa ei maksa 8,41 dollaria!
Kun olet sulkenut, on aika puseroida tätä samppanjaa ja rullata ”kodin suloisen kodin” tervetulomatto. Olet talonomistaja!
alkaen:Marie Claire Yhdysvallat